はじめに
不動産の個人売買に興味がある人に向けて、事前に知っておきたい大切なポイントをわかりやすくご解説します。自宅マンションを知り合いに売却したい、手数料を安く売買したい時等、不動産会社を介さず取引するのは難しいのか気になりますよね。
そこで金額の大きな売買なのでトラブルを避けるためにも、不動産の個人売買について正しく理解しておきましょう。
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個人間売買されるケースについて
不動産の個人売買はあまり行わず、不動産会社などを介して複雑な手続きをしてもらうのが一般的。
しかし場合によっては親から不動産を買う、または親族や友人などの親しい人との間で不動産売買することもあるでしょう。
さらには貸している土地を借主に売る、所有地を隣の人に売却するようなケースでも個人売買することがありますので、不動産会社を必ず利用して土地や建物を売買しなければならないわけではありません。
個人売買の手順について
不動産の個人売買をするメリットは、仲介手数料が不要になること。
不動産会社に依頼した場合は、宅地建物取引業法で定められている仲介手数料が必要になります。
計算方法は200万円以下の部分は取引額の5%、200万円を超え400万円の以下は4%以内、400万円を超える部分は取引額の3%。2000万円の家を売買する場合は、合計で66万円の仲介手数料がかかり、さらに課税対象になりますので合計すると72万円6千円になるでしょう。
売買価格が高くなればそれだけ仲介手数料も高くなるので、個人売買するとこの金額を節約できることは最大の魅力になります。
では実際に不動産を個人売買する場合の大まかな流れですが、まず権利関係を明確にして売却代金を決定。
買主に物件を内覧してもらい条件交渉へ。
売買に必要な必要書類を揃えて「重要事項説明書」と「売買契約書」の作成を行います。
契約を締結し物件の引き渡しと決済を行い、登記手続きをして完了となります。
個人間売買のサイトを使う方法
不動産の個人売買は、書類の手続きをはじめとても複雑なステップがありますので、個人売買に興味がある人は専用のサイトを使い不動産の個人間売買をすることも可能です。
自由度の高い取引ができることや、仲介手数料がかからないことはメリットですが、このような個人間売買のサイトはすぐに物件が売れるとは限らないもの。
さらにトラブルも生じやすく、不動産売買に慣れない人同士のやりとりになることが多く、確認事項が抜けてしまう、書類の不備があるなど慎重にステップを踏むことが求められます。
個人売買の注意点について
不動産の個人売買は、たとえ信頼できる家族間だとしても、小さな不備で大きなトラブルを招く可能性があるので注意が必要です。
とくに売主側が注意したいのは、物件の相場調査や売却物件の図面や資料、契約書類を全て用意する点。
不動産の価格は個人間なら自由に取り決めは可能ですが、妥当性がないとトラブルになってしまいます。
そして個人売買のハードルになる契約書類の作成、記載する内容は相手と交渉しながら煮詰めるプロセスのため、かなりのストレスになるでしょう。
たとえば売買契約書に記載する内容は、売買物件の場所や代金や手付金の支払いに関する取り決め。契約を履行できない場合の取り決めなども記載が必要です。
もうひとつのハードルになる重要事項説明書には、土地と道路の関係や法令上の制限についての説明など、専門的な知識が必要です。
瑕疵担保責任について
不動産の個人売買でとても重要なポイントになるのが「瑕疵担保責任」。
売主に課せられる責任事項で、契約不適合責任とも呼ばれています。
瑕疵（かし）というのは、建物の不具合や傷などの欠陥を示す言葉で、事前に買主が売主から通知されていた建物の機能や性能など、本来あるべき条件を満たさないと瑕疵にあたります。
建物は見ただけではわからない瑕疵が隠されていることもあり、たとえばシロアリ被害や構造上の安全基準が満たされないなど。
これらの瑕疵が建物の引き渡し後でわかった時に、売り主が一定期間負うべき責任が瑕疵担保責任です。
2020年に行われた民法の改正により、契約不適合責任は「不足分の引き渡し」「代金の減額請求」も追加されています。
契約不適合責任の期間は瑕疵を知ってから買主が1年以内に売主に通知しなければならない期間の制限もあるので注意が必要です。
不動産会社に依頼しよう
不動産の個人売買は可能ですが、事務手続きをはじめあらゆる精神的な負担があります。
金額の大きな取引なので、知り合いとの今後の付き合いにも影響するかもしれませんので、仲介手数料を払ってでも双方が快適な取引をするためには必要な出費といえるでしょう。
不動産売買は専門的な知識が必要です。
少しでも不安が残る場合は、信頼できる不動産会社にまずはアドバイスしてもらうことをオススメします。
まとめ
不動産の個人売買は中古車の売買とは違い、とてもハードルが高いこと。
意見の食い違いからトラブルが悪化して、場合によっては裁判に持ち込まれるリスクもありますので、慎重な判断が必要ですね。
