【2024年版】東京VS地方：不動産投資の決定版ガイド

本稿では、東京と地方都市、それぞれの不動産市場の特性、投資環境、そして将来の収益予測を比較検討します。賃料の動向、物件価格、残価率といった重要な要素を通じて、東京と地方どちらの市場が投資に最適なのか、その答えを探ります。さらに、各地域の特性を理解し、賢い投資戦略を立てる方法にも焦点を当てます。不動産投資の初心者から経験者まで、この記事が皆さんの投資活動に役立つことを願っています♪

【記事監修】

当記事は、リサーチオンラインを展開するリサーチバンク株式会社の「不動産投資専門家チーム」によって監修されています。リサーチバンク株式会社では、経済ビジネスの解説、資産運用のコツに関する豊富な経験と知識を有し、多数の顧客へのコンサルティングサービスを提供しております。不動産投資チームによる実績を基に、読者の皆様へ的確な情報をお届けします。

はじめに：不動産投資の基本

不動産投資の魅力と基本戦略

不動産投資の成功の鍵は適切な地域の選択にもかかっています。

地域によって変わる要素は、単に賃料や物件価格だけではありません。人口の流れ、経済の成長見込み、そして不動産市場の状況も大きく影響します。例えば、都市部では高い賃料を見込めますが、それに比例して物件価格も上昇傾向にあります。反対に、地方では物件価格が低めですが、それに伴い賃料収入も限られることがあります。

特に東京などの大都市は、便利な生活環境と人口の集中により、不動産への需要が高く安定しています。一方で、地方の市場は物件価格が比較的手頃で、投資による高い利回りを見込めることがありますが、人口減少や経済の不振がリスクになることもあります。

これらの都市と地方の不動産市場を賃料、物件価格、残価率の面から比較し、より良い地域選択に役立つ情報を提供します。

東京の不動産市場分析

賃料動向と物件価格の実態

東京都心部の不動産市場は、その経済的・文化的重要性から、日本国内で最も人気の高い居住エリアの一つです。特に都心部では、この人気が賃料の高さに直接反映されています。賃料の高さと利便性のバランスを考える際に重要なデータポイントを提供します。投資家や居住者にとって、これらの情報は重要な意思決定の基準となります。

都心部の賃料の詳細

• 千代田区: 東京の政治とビジネスの中心地である千代田区では、ワンルームが平均10.3万円、1K/1DKが10.4万円、より広い部屋では最大48.0万円まで上昇します。
• 中央区: 商業と歴史が混在する中央区では、賃料は9.7万円から始まり、3LDK/4K以上の物件で平均31.9万円となっています。
• 港区: 高級住宅街として知られる港区では、ワンルームでも10.9万円からのスタートで、3LDK/4K以上の物件では平均47.4万円に達します。

その他の区における賃料

• 新宿区: 賃料はワンルームで平均7.9万円、3LDK/4K以上では30.2万円と、都心部の中でも比較的リーズナブルな価格帯を維持しています。
• 文京区、台東区、墨田区、江東区: これらの区では、ワンルームの賃料が8万円前後から始まり、3LDK/4K以上の物件で平均18万円〜28万円の範囲です。

賃料の高さと利便性の関係

東京の高い賃料は、その地域の高い利便性と密接に関連しています。多くの職場、商業施設、文化施設が集中しており、交通アクセスも優れています。これらの要素は、東京、特に都心部の不動産市場を非常に魅力的な投資先として位置づけています。人口密度の高さも、高い賃料を支える重要な要因です。

東京都心部の不動産市場は、賃料の高さと利便性のバランスを考える際に重要なデータポイントを提供します。投資家や居住者にとって、これらの情報は重要な意思決定の基準となります。

東京の物件価格とその影響

東京の不動産市場は、国内で最も高価な部類に入ります。例えば、新宿区の新築物件の平均価格が約4,142万円に達することは珍しくなく、これは地方の物件価格の約2倍に相当します。この高額な物件価格は、投資家にとっては大きな初期投資を意味する一方で、将来の資産価値の上昇と高い賃料収入の可能性をもたらします。

東京エリアにおける将来の収益予測

東京の将来的な収益性を考える際、人口増加と経済の発展が重要なポイントです。東京は引き続き人口が集中するエリアであり、賃料の安定性が期待できます。

これらの要因から、東京の不動産市場は高い賃料と物件価格に裏打ちされた安定した収益性が期待でき、リスクを背負うことに見合うリターンを提供する投資先と言えるでしょう。

次のセクションでは、地方都市の投資環境とそれに伴う機会について掘り下げます。

地方都市の不動産投資チャンス

利回りとリスクのバランス分析

地方都市の不動産市場は、手頃な物件価格により魅力的です。名古屋市、大阪市、福岡市など主要地方都市の新築物件平均価格は、東京に比べてリーズナブルで、初心者や小規模投資家にも手が届きやすい水準です。賃料面では、これらの都市では東京に比べて低いものの、物件価格に対する相対的な投資収益率（利回り）は魅力的です。

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地方の将来的な投資見通し

投資戦略：東京か地方かの選択

賃料と物件価格の比較

東京では、不動産市場は高い物件価格を示しています。特に都心部の新築マンション市場では価格高騰が続いており、同時に中古マンション市場の流通事例数も前年比で22.8％増加しています。これは東京の物件が高価格帯にあることを示しています​​。

地方都市の場合、新築マンションの年間供給戸数は前年比で減少していますが、平均坪単価は上昇しています。例えば、福岡県の新築マンション平均坪単価は前年比で19.3％増加し、200万円台に達しています​​。

残価率と将来の手残り額

投資の成功を評価する際に重要なのが残価率です。東京の物件は、一般的に購入時価格に対する将来価値の保持率が高く、これは高い資産価値と流動性を意味します。

例) 新築時に4,142万円だった物件が築15〜20年後にも3,561万円の価値を保持していれば、その残価率は約86%に達します。

反対に、地方都市では残価率が低い傾向にあり、これは売却時の手残り額が低くなる可能性を意味します。

物件価格の低さから、時間の経過とともに価値の減少が大きくなります。

東京と地方都市の不動産投資の適切さは、投資家の目的やリスク許容度によって異なります。東京は安定性と高い資産価値を提供しますが、大きな初期投資が必要です。一方、地方都市は低い初期投資で高い利回りを目指せる可能性がありますが、市場の変動リスクを考慮する必要があります

不動産投資の成功

不動産投資の成功は、物件購入費と諸経費が運用益（賃料収入）と売却益よりも低い場合に達成されます。
成功の鍵は、購入時と売却時の物件価値の差です。

成功への鍵：市場理解と適切な投資決定

地域特性を踏まえた賢い投資の進め方

不動産投資を考える際、東京と地方都市の各々が持つ独特な特性を理解することが重要です。投資家の決断は、個々の投資目標、資金の規模、そしてリスクへの耐性に基づいて行うべきです。

東京の特性と戦略

東京の不動産市場は、その安定した賃料収入と不動産価値の持続的な成長が最大の魅力です。人口集中と経済の活発さが不動産への需要を安定させていますが、高額な物件価格により、大きな初期投資が必要です。このため、資金力のある投資家や長期投資を目指す人に適しています。東京での投資では、中心部や再開発エリアを重視することが肝心です。

上記の表から分かるように、2030年をピークに全国の単独世帯数は減少するものの、東京都区部では増加傾向にあり、ワンルームマンションへの需要は安定していると予測されます。
これは、東京都区部の高い入居ニーズが続くことを意味しますが、同時に空室リスクも高まり得る状況ということもわかります。

地方都市の特性と戦略

地方都市は、比較的低価格の物件と魅力的な利回りを提供します。これは、小規模投資家や不動産投資初心者にとって理想的です。しかし、地方市場では人口の動向や経済の将来性を深く分析する必要があります。ニッチ市場や地方創生プロジェクトに注目し、地域特有の需要に応じた戦略を立てることが成功のカギです。

投資家は、自身の投資スタイルと目標に基づいて、東京、地方、あるいは両方の市場での分散投資を検討することが望ましいです。大切なのは、各地域の市場特性を深く理解し、長期的な視野で賢明な判断を下すことです。次のセクションで、この記事の結論を述べ、不動産投資における地域選択の重要性を改めて確認します。

まとめ

各地域の特性を理解し、賢い投資を

この記事では、東京と地方の不動産市場を比較し、それぞれに独自の特性と適した投資戦略を探求しました。

不動産投資の成功は、物件の魅力だけでなく、その立地する地域の特性の深い理解に起因します。

東京の不動産市場

東京は安定した賃料収入と資産価値の成長を提供するため、長期的な投資を志向する投資家に適しており、特に中心部や再開発エリアは、持続的な需要が見込まれます。

※ただし、高価格な物件と競争の激しさは、慎重な考慮が求められます。

2022年のデータによると、東京都区部の単独世帯数（約260万人）に対して、ワンルームマンションの累計供給戸数は約18万戸に過ぎず、供給不足の状況が続いているため、東京都区部のワンルームマンションは入居ニーズに対する供給が追いついていないため、空室リスクが低く、魅力的な投資先と言えるでしょう。

地方都市の不動産市場

地方都市は低い初期投資と高い利回りが魅力ですが、人口減少や経済停滞のリスクも考慮する必要があります。

特定の産業や観光地依存度、地方創生の動きを分析することで、ニッチ市場の戦略が成功への鍵となります。

自らの投資スタイル、リスク許容度、資金力に基づき、東京か地方か、あるいは両方に分散投資する戦略を検討すべきです。

また、変動する市場の動向に常に注意を払い、戦略を柔軟に調整することが重要です。

結論として、東京も地方も、それぞれに魅力とリスクがあり、投資家の状況や目標によって適した選択肢が異なります。

不動産投資にご興味がある"あなた"へ

経験豊かな不動産投資コンサルタントとのパートナーシップの重要性

不動産投資は複雑さとリスクが伴いますが、適切なコンサルタントの支援を得ることでこれらのリスクを大幅に軽減できます。コンサルタントは価格交渉や契約最適化など、重要な決定で客観的なアドバイスを提供し、適切な物件選びや賢明な投資決定へ導きます。これにより、初心者も安心して不動産投資を開始し、成功への道を歩めます。

※しかし、近年は自称コンサルタントを名乗るブローカーが増え、中には悪質な業者とつながっているケースも見られます。

 特に以下のようなケースに注意し見極める必要があります。

1. 売主、建物管理、賃貸管理がきちんとしている会社なのか。
2. 不動産コンサルを名乗る個人ブローカーか。
3. 保険屋の営業マンと私的に仲が良いというだけで紹介されている会社等ではいか。
4. 認可を得ていない、オフショア投資会社などからの紹介、等々

リサーチオンラインを運営する「リサーチバンク株式会社」の不動産投資専門家チームは、上記のような悪質なコンサルタントや個人ブローカーからの被害を未然に防ぐために「客観的な比較と分析」を行います。私たちの知識と経験により、お客様が直面する可能性のあるリスクを明らかにし、安全かつ効果的な不動産投資戦略を提案します。また、不動産投資ローンの「借り入れ可能額」や「特別金利での借り換え」に関する相談もLINEから無料個別相談ができますので、お気軽にご連絡ください。不動産投資以外でもiDeCo、NISAを含む資産運用、年金対策や税金対策に関する個別相談も行っております。

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