「東京でマンションを買うなら早くしないと買えなくなる」ーーそんな声が現実味を帯びる現在、東京23区では新築・中古問わずマンション価格が過去最高水準に達しています。特に30～40代の現役サラリーマンにとって、住宅取得は人生設計に直結する重大なテーマ。本記事では、最新データと専門家の見解をもとに、現状とこれからの選択肢について徹底解説します。
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東京23区の新築・中古マンション価格の最新動向
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マンション価格が高騰した4つの主要な要因
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過去10年間の東京マンション市場の推移と変化
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地域別｜東京23区内で価格が上がったエリアと下がったエリア
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購入で失敗しないために必要な住宅取得戦略とは
▼リサーチオンライン編集部
記事の音声要約(1分）
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この記事の目次
東京23区マンション価格高騰の現状
新築マンション価格の急騰
● 2024/8、平均価格が初めて1億円を突破
● 2024/12には1億2,476万円まで上昇
● 港区・千代田区など都心部では1億円超の物件が当たり前
| 年度 | 平均価格 | 前年比増減 |
|---|---|---|
| 2024/4 | 8,235万円 | +21.3％ |
| 2024/8 | 1億1,483万円 | +39.4％ |
| 2024/12 | 1億2,476万円 | +8.6％ |
中古マンション市場も高騰中
急速な価格上昇
2025年3月時点の23区中古マンション（70㎡換算）平均価格は 9,501万円。
過去1年で3割以上上昇し、夏頃には中古でも 1億円突破の可能性が指摘。
年度別比較
| 年度 | 平均価格 | 平均築年数 |
|---|---|---|
| 2024年 | 7,720万円 | 29.9年 |
| 2025年3月 | 9,501万円 | 30.1年 |
価格推移チャート
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なぜこんなに高騰しているのか？価格上昇の主な要因
止まらない高騰、その裏にある4つのメカニズム
供給不足と
開発限界
- • 東京23区内の大規模開発可能地はほぼ枯渇
- • 再開発プロジェクトも限られており、新規供給が激減
建築コスト高騰
- • 人件費の上昇、円安で資材価格も高騰
- • インフラ再整備などで建設会社のリソースが不足
国内外からの
投資需要増加
- • 円安を背景に海外マネーが流入
- • 特にアジア圏の投資家による買いが活発
共働き世帯の
年収増加
- • 夫婦合算収入でローン借入可能額が増え、購買力が強化
- • これにより高価格帯物件への需要も拡大
Research Online
東京23区マンション価格のこれまでとこれから
過去10年間の価格推移まとめ
価格上昇率：10年間で約76%増加
（参考：首都圏全体の中古マンション平均価格上昇率＝約30%）
主な背景：
- 2013年（6,500万円）アベノミクス効果、金融緩和
- 2015年（7,200万円）東京五輪決定、海外投資マネー流入
- 2019年（8,000万円）再開発加速、インフラ整備
- 2023年（1億1,483万円）供給減＋建築コスト高騰
Research Online
地域別｜東京23区内マンション価格比較【最新】
同じ23区でもここまで違う！地域別マンション価格の最新動向
| 地域 | 中古マンション平均価格（2024年10月） | 前年比 |
|---|---|---|
| 都心3区（千代田・中央・港） | 1億1,455万円 | +24.3% |
| 城西地区（新宿・中野・杉並） | 7,568万円 | +18.2% |
| 城北地区（板橋・北） | 5,058万円 | +2.2% |
| 城東地区（墨田・江東） | 4,770万円 | -5.2% |
| 城南地区（品川・目黒） | 6,213万円 | -6.9% |
Research Online
住宅取得に必要な最新知識と実践的アドバイス
1. 予算計画と住宅ローン対策
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住宅ローン減税（2025年最新）や贈与税非課税枠の活用が必須。
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ローン返済は年収の25%以内を目安に。
2. 新築 vs 中古の戦略的選択
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新築：平均価格1億1,181万円、坪単価171万円。
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中古：新築より約30%安いが、リノベーションで資産価値向上も狙える。
3. エリア戦略
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都心部の利便性 vs 郊外（板橋・葛飾など）のコスパ。
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3,000～5,000万円台の中古物件をリノベ前提で狙うのも現実的。
4. 購入後の「出口戦略」
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購入物件は「将来売却できるか？」を必ず考慮。
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立地重視（駅徒歩10分以内）、築浅優先が基本。
今後の市場見通しとリスク
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短期的： 価格上昇は続く可能性が高い（2025年まで）
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中長期的： 人口減少と高齢化により、一部エリアは価格下落リスク
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金利リスク： 金利上昇局面に入るとローン負担増で市場減速の可能性も
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FAQ｜東京23区マンション価格高騰
Q.1 東京23区のマンション価格は
今後も上がり続けますか？
A. 専門家によると、2025年頃までは建築コスト高騰や供給不足の影響で価格上昇が続く見通しです。ただし中長期的には人口減少や高齢化の影響で、立地や物件特性によっては価格が下落するリスクも指摘されています。特に立地条件の悪いエリアでは注意が必要です。
Q.2 新築マンションと中古マンション、
どちらを買うべきですか？
A. 予算やライフスタイルによりますが、コスト重視なら中古マンションも有力な選択肢です。新築は平均1億1,181万円、中古は新築より30％以上安く、リノベーション次第で資産価値を高められるため、合理的な購入が可能です。
Q.3 中古マンションの価格は
どのくらい上がっているのですか？
A. 東京23区の中古マンション（70㎡換算）平均価格は、2024年の7,720万円から2025年3月には9,501万円へと約23%も上昇しています。この勢いが続けば、2025年夏には中古でも1億円を超える物件が主流になる可能性があります。
Q.4 住宅ローンはどう組めば安全でしょうか？
A. 金利上昇リスクを考慮し、できるだけ固定金利型ローンを選び、返済負担率は年収の25%以内に抑えるのが基本です。さらに、2025年以降の住宅ローン控除や贈与税非課税制度を活用することで、実質負担を軽減できます。
Q.5 東京23区内で今後狙い目の
エリアはどこですか？
A. コスパを重視するなら、板橋区や葛飾区など城北・城東エリアが狙い目です。新築・中古ともにまだ3,000〜6,000万円台の物件が見つかりやすく、リノベ前提で購入すれば資産価値向上も狙えます。将来的な売却を見据えるなら「駅徒歩10分以内」の立地がベストです。
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未来を見据えた住宅取得戦略を
東京23区のマンション価格は、かつてない水準に達しています。しかし、この状況は単なる「高騰」という一言では片付けられない複雑な背景を持っています。今後も価格上昇の波は続く一方で、立地や物件選びを誤れば資産価値の下落リスクも潜んでいます。だからこそ、冷静な市場分析と将来を見越した出口戦略を意識した住宅取得が重要です。慌てず、焦らず、しかし確実に、あなたとご家族にとって最良の選択を手にしてください。
- マンション価格は過去最高水準に到達
新築も中古も1億円超えが一般化、特に都心部では価格高騰が顕著。 - 価格上昇の背景には供給不足と建築コスト増
新規開発用地の枯渇、資材高騰、海外投資マネー流入が影響。 - 新築vs中古の賢い選択が重要
予算に応じて、中古＋リノベーション戦略も現実的な選択肢。 - 立地重視・出口戦略を忘れずに
将来売却しやすい物件選びが住宅購入成功のカギ。 - 金利・経済動向に注視し柔軟な対応を
金利上昇リスクに備えた返済計画と資金戦略が今後ますます重要に。
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