「年収は低くないはずなのに、何故かお金が貯まらない・・・」そう感じたことはありませんか？その悩み、不動産投資を通じた節税対策で、解決できるかもしれません！
この記事の目次
不動産投資で節税できる仕組み
不動産投資が節税につながる理由は、何だと思いますか？その答えは、「所得を圧縮できるから」なんです。まず、前提となる「収入」と「所得」の違いについて、整理してみましょう。
(財務相：収入と課税所得金額の関係）
図１のように、収入金額（いわゆる「年収額」が該当します）から、必要経費を引き、所得控除される金額を除いたものが、図１の赤色の部分、「課税所得金額」です。この金額に税率をかけて、住民税額と所得税額が決まります。
住民税
住民税額は、【課税所得金額✕１０％】とイメージしてください。仮に、課税所得金額（図１赤色の部分）が５００万円ならば、５０万円ですね。これは住民税の「所得割額」と呼ばれるものです。実際は「均等割り」という、年額５,０００円の税額が上乗せされて*、住民税額が決定されます。なので、課税所得金額が大きければ大きいほど、税額が高くなります。その逆もしかりなのは、容易に想像できますね。
＊東日本大震災を踏まえ、地方団体が実施する防災費用を確保するため、2014年度から2023年度までの10年間、市町村民税・道府県民税ともに500円ずつ引き上げられています。
所得税
一方、所得税は「超過累進課税制」を取ります。ざっくり、「課税所得金額が大きくなると、税率が高くなる」制度です。そして、この仕組みこそが、不動産投資と節税の関係に大きな影響力を持ちます。なぜなら、所得金額を圧縮できれば、「税率」そのものを下げることもできるからです。例えば、課税所得金額が９００万円ならば、所得税率は２３％のゾーンに。９０１万円ならば、税率は３３％のゾーンの足を突っ込むことになります。その差なんと１０％です。いかに「課税所得金額」を圧縮することが重要か、おわかりいただけたでしょうか。
相続税
不動産は相続においても大きな役割を果たします。なぜなら、不動産の財産価値は、現金より目減りするからです。というのも、相続税法上、財産額は「時価」で評価されます。例えば、現金１００万円なら評価額はそのまま「１００万円」ですが、これが不動産に姿を替えたとたん、概してずいぶんと目減りします。というのも、不動産の「時価」を評価するにあたっては、実運用上、建物の場合は「固定資産評価額」が、土地には「路線価」が使われます。もしご実家や自宅が持ち家ならば、毎年届く「固定資産税の納税通知書」の【課税標準額】という欄を一度見てみてください。その金額が、相続時の基準になるのですが、土地は時価の８０％程度、建物は建築価格の５０～７０％程度に設定されています。
減価償却と税金支払額
「損益通算」という言葉を聞いたことがありますか？これは確定申告の用語です。不動産投資を始めると、サラリーマンも確定申告が必要です。確定申告上の１０種の所得のうち、赤字を他の所得と通算できるのは４種類だけで、その一つが不動産所得です。実はこれが、節税に大きな意味を持ちます。というのも、不動産投資には「減価償却」の仕組みがあります。購入したものを、長い時間をかけて費用に計上する考え方で、「損益通算できる赤字」がコンスタントに発生するのです。ただ、実際多くの方がローンを組んで購入していますので、実際に減価償却額が本当にお財布から出ていくわけではありません。この仕組みで計上した赤字を給与所得と損益通算し、課税所得金額を圧縮します。すると、所得税還付を受けたり、翌年の住民税額を減らしたりできるのです。不動産投資が節税になる仕組みを、おわかりいただけたでしょうか。
不動産投資のシミュレーション
（財務省：所得税速算表）
所得800万円の場合
Aさんの所得が８００万円だったと想定します。支払う所得税額は、図２より
８００万円✕２３％ー６３６,０００円＝１２０,４０００円です。
このAさんが、不動産の購入諸経費や減価償却など、必要経費として２００万円の損失が出たとします（減価償却を含むので、すべてキャッシュアウトしているわけではありません）。そうすると、課税金額が８００万円→６００万円に減り、支払う所得税額は
６００万円✕２０％ー４２７,５００円＝７７２,５００円です。
所得税額の差は、４３１,５００円です。さらに、住民税額も８０万円→６０万円になっているので、２０万円分節税できます。つまり、６３１,５００円の節税効果が生まれたことになります。
所得2000万円の場合
同様に、Ｂさんの所得が２０００万円だったとすると、支払う所得税額は、５,２０４,０００円です。２００万円を赤字計上すると、所得額は１８００万円に。所得税額は４,４０４,０００円になります。その差、８０万円です。さらに、住民税は２００万円→１８０万円になるので、合計１００万円の節税効果が生まれます。
不動産投資をする場合の注意点
不動産投資にも、もちろんリスクがあります。動く金額が大きく、長期にわたる投資でもあるので、リスクをよく理解することはとても大切です。とはいえ、いたずらに怖がるのはもったいない！リスクを理解し、適切にコントロールしていくポイントをお伝えします。
一定の年数を超えると節税効果が薄くなる
所得圧縮効果があり、節税に大きな役割を果たす減価償却ですが、その効果は有期です。「償却期間」が建物の構造によって決まっています。木造であれば２２年、鉄筋コンクリートならば４７年など。償却期間が短いほど１年で計上できる減価償却金額は上がりますが、償却期間が終わると節税効果が急激に小さくなり、逆に所得が増えて高額の納税が必要になります。適宜物件を入れ替えていくということも、節税効果を狙う上では必要な対策です。
空室や家賃滞納リスクがある
当然ですが、不動産投資は、家賃を支払ってくれる入居者がいてこそ成立するものです。空室が出たり、家賃を滞納されたりすれば、その分純粋な赤字が発生します。一定の赤字は、給与所得と通算し、節税効果で回収できるものの、長く入居してもらい続けられるいい物件を見極めてこその不動産投資だということを、念頭においてください。また、滞納リスクを避けるためには、購入の際に家賃保証会社がついているか等をチェックするのも重要な対策です。
まとめ
ここまで、不動産投資で節税できる仕組みを見てきました。サラリーマンにできる節税方法としては、「損益通算」で所得圧縮する仕組みを活かした不動産投資以上のものは、そうありません。
節税しながら、資産形成もできる不動産投資は、少しでも早く始め、長く続けることで、受けられる恩恵は大きくなります。他人（＝入居者）のお金で、時間をかけてローン残債を減らしていけるからです。そして融資の面でも、退職間近の人より少しでも若い方が、ずっといい条件を引き出しやすいのです。
資本主義社会の日本では、残念ながら、無知で何も行動しない人から取れるだけの税金を取る仕組みになっています。その最大の標的のサラリーマンこそ、節税して可処分所得を増やし、寝ている間にお金に働いてもらう思考を持つことが大切です。それが、自分の人生の主導権を持つことにつながります。
リサーチオンラインでは、個別相談を受け付ける「お問い合わせのページ」を用意しています。「自分の収入にあてはめてて、節税効果をシミュレーションしてみたい」「不動産投資を検討したい」「リスクが心配・・・」など、少しでも気になった方は、是非お問い合わせ下さい。
