この記事の目次
はじめに
毎月入ってくる家賃収入で生活している大家さんをうらやましく思った事はありませんか？
でも、そんな生活は自分には出来っこない、そう決めつけていませんか？
もしあなたが不動産投資について、マンションを丸ごと1棟買い上げたり、戸建て住宅を何軒も保有したりと、まるで自分には縁がないものだというイメージを持っていたら是非、この記事を読んでみてください。
あなたの運用計画に不動産投資という選択肢が加わるかも知れませんよ。
区分マンション投資とは？分譲マンションとは何が違うの？
区分マンション投資とは？
不動産投資というと、ビルや戸建て、マンション1棟を丸ごと買い上げて運用するイメージを持たれている方が多いでしょう。
区分マンション投資はあまりなじみのない言葉だと思いますが、不動産投資の種類のうちのひとつで、主にマンションの一室を投資目的で購入し、運営していくことです。
収益物件という言葉もありますが、同じ意味と思っていただいて問題ありません。
新築と中古、間取りによってワンルームタイプとファミリータイプに分けられます。
分譲マンションとの違いは？
マンションの一部屋を購入する点では、区分マンションと分譲マンションでは同じように思えますね。確かに、人が居住する点は同じです。
では、その違いはどこにあるのでしょう。
決定的に違う点は、それぞれの購入目的です。
分譲マンションが居住目的で購入されるのに対して、区分マンションは運用・投資目的で購入されます。
購入目的が違うとなると、利用するローンの種類も異なります。
分譲マンションは住宅ローン、区分マンションは投資ローンとなり、適用される金利も変わります。
平均的な金利で比較すると、住宅ローンは0.5％前後なのに対して、投資ローンは約3％の金利がかかります。
では区分マンションを購入し、そこに自分が住むことができるのかという疑問が湧いてきませんか？
物理的には住むことは可能です。
ですが、始めから自分が住むつもりならば、金利の高い投資ローンではなく、住宅ローンを組んで住居として購入するべきでしょう。
区分マンション投資で失敗しないために抑えておきたいリスクとデメリット5つ
条件によって家賃が異なる
ワンルームタイプの区分マンションの中には、得られる家賃が多いものも少ないものもあります。
投資用として購入しやすい物件ですと、どうしても立地や築年数などの条件が悪くなってしまいます。
そうすると必然的に家賃自体が低くなりがちです。
その一方で、都心で駅近、築年数が浅い物件であれば10万円以上の家賃収入も見込めます。
区分マンションの家賃収入のみで生活していくには、戦略的に所有物件数を増やしていくことが必須です。
空室リスク
不動産投資全般に共通することですが、空室リスクのコントロールが重要です。
購入する物件を探すときのチェックポイントのひとつに運用利回りがあります。
この運用利回りは、常に満室の場合を想定して計算されています。
この数値は表面利回りとも呼ばれます。
空室は必ず発生するので、表面利回りだけを過信せず、実質利回りで資金計画を立てましょう。
退去後から新規のお客様が入居するまでの間には、ルームクリーニングや修繕、新規の入居者様を募集するための広告などに費用がかかります。
ルームクリーニングや壁紙交換などの修繕を自分でできれば、それにかかる費用を軽くすることができます。
新規の入居者様の募集については不動産屋さんに頼まざるを得ないので、費用を削減することは難しいでしょう。
空室の期間が長くなればそれだけ広告費もかさみます。
空室リスクをしっかり考慮して、対応できるよう準備しておきましょう。
管理リスク
物件の管理にも注意が必要です。
しっかりした管理組合があれば任せておいて大丈夫でしょう。
ですが、管理組合が機能していない、入居者様が管理費を滞納していたというケースもあるので、定期的な確認と管理が必要です。
物件を購入して入居者様がついたら後は放置、これではどの不動産投資でも成功することは難しいでしょう。
金融機関からの融資が受けにくい
物件購入の際、金融機関から融資を受けることとなるでしょう。
投資ローンは住宅ローンよりも審査が厳しいようです。
1棟目、2棟目までは融資を受けられても、それ以降はなかなか融資の審査が通りづらいのが現状です。
物件購入費用をすべて融資でまかなうのではなく、余裕があれば自己資金の投入も視野に入れておきましょう。
区分マンション投資を広げていきたいのであれば、十分な自己資金を用意したり、金融機関とのコネクションを築いておくと物件数も増やしていけるでしょう。
一般的には自分では住めない
冒頭でも少し触れましたが、ご自分が所有する投資用住宅に住むことはあまり一般的ではありません。
区分マンションはあくまで投資対象として考える方が多いからでしょう。
また、投資用として購入し、いずれはご自分で住む予定があるのならば、融資の相談の時点で、金融機関と相談されるとよいでしょう。
返済期間中にローンの種類の変更が可能なのか不可能なのか、あらかじめ取り決めをつくっておく必要があります。
区分マンション投資のメリット5つ
ここまでは失敗しないための注意点を挙げてきましたが、もちろん区分マンション投資のメリットもあります。
詳しく見ていきましょう。
少ない資金で始められる
大きなリターンが期待できる不動産投資では、それなりに大きな資金が必要です。
マンション1棟を建てるところからスタートするとなると、億単位の資金を用意しなければいけません。
大規模な不動産投資に対して、区分マンション投資はスケールこそ小さいですが、始めるためのハードルが低いのがメリットです。
サラリーマンでもできる不動産投資として人気があるのは、初期費用が少額で始められるからでしょう。
基本的に、投資ローンの返済は家賃から支払うこととなりまので、自分での持ち出しはほとんど必要としません。
自己資金に余裕があれば、返済額を増やして2棟目３棟目とスピード感をもって投資の規模を拡大していくことができます。
物件購入の入念な計画が立てられれば、複数物件からのまとまった不労所得が得られるのも夢ではありません。
家賃収入が個人年金になる
投資ローンの返済が完了すれば、毎月入ってくる家賃は完全な不労所得と成り得ます。
いわば、個人年金といったところでしょうか。
特にファミリータイプの区分マンションは入居者様の出入りが少ないので、長期的に安定した収入となります。
公的年金を当てにできない現代社会のなかで、毎月決まった額の家賃収入が見込めることは将来設計において大きな安心材料になります。
また、自分のお子さんやお孫さんにまで引き継ぐことができる資産を構築できるのも不動産投資のメリットです。
管理の手間があまりかからない
区分マンションの多くが、そのマンションに住んでいる住人による管理組合を経由して、管理会社にマンションの管理を委託しているケースが多いです。
そのため区分マンションのオーナーは、管理費用を支払う代わりに、共用部分の掃除や設備の点検や修理など、問題が起きたときも管理会社に一任することが可能です。
売却しやすい
マンション1棟に対して区分マンションは一室なので、家族や個人経営のサロンなど欲しいという方も多く様々な不動産投資に比べて売却がしやすいです。
何かあった時に、売却しやすいのはメリットになりますよね。
マンション1棟と比較すると区分マンションはリスクが少ない
マンション1棟に投資するのに比べると区分マンションは一室なので圧倒的に投資がしやすいです。
もし何かトラブルが起きた時など、マンションと自分自身に降りかかってくる問題が比較的少ないので、マンション投資がしたいとなったら、まずは区分マンション投資をしてみるのが安心かもしれないですね。
まとめ
最後までお読みいただき、ありがとうございます。
ハードルが高い不動産投資の中で、区分マンション投資は思いのほか身近にあることがわかっていただけたのではないでしょうか。
都心から離れた、いわゆるベッドタウンのようなエリアのワンルームタイプの区分マンションですと、500万円位から売りに出されています。
融資を受けず、自己資金のみで購入、運用していくことも可能な金額です。
立地や築年数など、経験を重ねれば物件を見る目も養われていくので、オーナー業としての楽しさも見出せるかもしれません。
不動産投資は、株や為替トレードとは全く異なった投資手法です。
その中でも比較的手軽に始められる区分マンション投資を、資産運用の選択肢に加えてみてはいかがでしょうか？
