資産形成・運用の方法・手段の1つとして、不動産投資を検討しているが何から始めるべきかが分からず悩んでいる方は少なくないでしょう。
取り扱う商品の規模も大きく、多くの金額が動くイメージがありなんとなく難しいといったイメージをお持ちではないでしょうか。
今回は、不動産投資を実施するにあたって覚えて・知っておいた方がいい単語について3つお伝えします。
判断の基準や知識のベースとして使えるため、不動産投資を検討中の方はぜひこの3つをしっかりと覚えて理解してください。
利回りとは
利回りとは、不動産投資において投資した金額に対する収益の割合を表したものです。
例としては、物件の取得に際して要した費用に対し、1年間の家賃割合の収入がどの程度だったのかといった形です。
利回りは物件の収益力を見る重要な指標の1つとなります。
利回りの代表的なものとしては大きく以下の2つがあります。
- 表面利回り（グロス利回り）
- 実質利回り（ネット利回り）
それぞれがどのようなものなのか、例などを交えてお伝えしていきます。
表面利回り（グロス利回り）とは
表面利回り（グロス利回り）とは、投資をした額に対する1年間の賃料収入の割合です。
計算方法としては、以下のような形になります。
表面利回り（%/年）=年間家賃収入÷物件の購入価格×100
例えば、物件の購入価格が3,000万円で1ヵ月の家賃収入が10万円の場合で表面利回りを計算してみましょう。
10万円×12ヵ月÷3,000万円×100＝4%/年（表面利回り）
計算方法も簡単で、収益の目安が分かりやすく複数の物件を比較し検討する場合にも利用しやすい点が特徴です。
実質利回り（ネット利回り）とは
実質利回り（ネット利回り）とは、表面利回りに各種諸経費を加えて計算する指標です。
計算方法としては、以下のような形になります。
実質利回り（%/）={（年間家賃収入−年間支出）÷物件の購入価格}×100
例えば、物件の購入価格が3,000万円で、年間の家賃収入が130万円、年間支出が30万円の場合で利回りを計算してみましょう。
{（130万円−30万円）÷3,000万円}×100＝3.3%/年（実質利回り）
諸経費等も加えて計算を行っているため、より実際の運用に近しい利回りが計算できる点が特徴です。
キャッシュフローとは
キャッシュフローとはお金の流れを意味し、収入と支出を差し引きし、手元にどれだけのキャッシュ（現金）が残るかを把握します。
具体的には、家賃収入からローンの支払い等の諸経費を差し引き手元にどれだけの現金が残るかどうかです。
兼業で不動産投資をしている場合は、給与と不動産投資収入の2つの収入が存在します。
不動産投資では諸経費の支払で毎月一定額の現金の動きが生じます。
不動産投資でキャッシュを保有できていない場合、生活費等から補填する必要があり、普段の生活を圧迫する可能性があるため注意が必要です。
また、キャッシュフローが安定している不動産の場合、売却時の査定額が高くなる傾向がある点も大きな特徴です。
キャッシュフローが安定しているとは、すなわち家賃収入が多い状態を意味し何らかの事情で物件を手放さなくてはならない場合でも、有利に働きやすいです。
減価償却費とは
減価償却とは、固定資産の取得費用を法定耐用年数に応じて配分し、年度に対応する金額を経費計上する考え方です。
対象となるのは、固定資産の中でも年数の経過で価値が減少すると考えられるもので、減価償却資産と呼ばれます。
減価償却を考えるうえで重要となるのが、法定耐用年数です。
固定資産の資産価値がなくなるまでの期間を定めたもので、住宅を想定した代表例は以下の通りです。
- 木造：22年
- 木骨モルタル造：20年
- 鉄筋鉄骨or鉄骨コンクリート造：47年
- レンガ・石・ブロック造：38年
- 金属造（3mm以下）：19年
減価償却の具体的な計算方法としては、定額法・定率法の2つの方法があり、それぞれについて具体例を使いながらお伝えしていきます。
また、中古資産の耐用年数を調べる方法としての簡便法についてもお伝えします。
定額法
定額法とは、減価償却資産の金額に法定耐用年数ごとに設定されている償却率を掛けて減価償却費を計算する方法です。
3つの方法の中で特に多く用いられる方法です。
具体的な計算方法は以下になります。
不動産の取得価格×定額法償却率＝定額法の償却限度額
定率法
定率法とは、投資開始後からの償却額を減価償却資産に反映させ、設定されている償却率をかけて減価償却費を計算する方法です。
具体的な計算方法は以下の通りです。
（不動産の取得価格－これまでの償却額）×定率法償却率＝定率法の減価償却限度額
定率法の場合の注意点として、減価償却額が保証額に満たない場合は別途異なる手続きが必要となります。
簡便法
簡便法は不動産を中古で購入した場合に採用する方法です。
簡便法で使用する耐用年数は以下のように考えられます。
| 法定耐用年数を超えていない | 耐用年数＝（法定耐用年数－築年数）築年数×20% |
| 法定耐用年数を超えている | 耐用年数＝法定耐用年数×20% |
簡便法で求めた耐用年数を使い、定額法か定率法で減価償却費を計算していきます。
http://research-online.jp/all/property/15807/
http://research-online.jp/all/property/15623/
http://research-online.jp/all/property/14474/
まとめ
「不動産投資を始めたいが難しそう」
こういった悩みをお持ちの方は少なくないでしょう。
不動産投資では、利回り・キャッシュフロー・減価償却費の3つの単語の意味の理解が重要です。
本業・副業で実施する、それぞれの取り組む姿勢は異なるとは思いますが、この3つの単語は基本的な部分であるためしっかりと理解をしておきましょう。
不動産投資に取り組むうえでは、必ず必要になる知識となりますので、きちんと理解し使いこなせるようにしておきましょう。
とはいえ、専門的な知識も必要になるため独学では難しい場合もあります。
自分で調べてわからない場合は、資産形成・運用の専門家からの意見を見聞きするのも非常に有効な手段の１つです。
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