賃貸物件オーナー必見|感覚のアップデートで入居率を上げる

不動産/保険

はじめに

投資の一部として、または生業として、賃貸物件を持つことは珍しくありません。投資なら一時期注目されたマンション投資が代表格ですね。

しかし地域によっては物件が埋まらないケースが多々あります。入居者がいない期間が長引けば、その分損益が出るのが不動産というものです。

 

できる限り空きを出さず、物件の部屋を埋めておくために注意するべきこと、どんなオーナーであるべきかを常に考える必要があります。

 

郊外でも人気エリア以外は埋まりにくい冬の時代

賃貸物件は冬の時代に突入しています。前の住民が退居後、すぐに次の入居者が決まることが珍しいと言われるほどです。都市部や郊外でもこの傾向は顕著になり、人気エリア以外は空室が目立つようになりました。

空室が長期化することは望ましくありません。埋まらない理由は立地や物件余りもありますが、他に考えられることはオーナーの認識不足です。特に「良い立地なのに埋まらない」時にはそう考えるべきでしょう。

 

前の住民が退居してから1~2ヶ月経っても次の入居者が決まらない場合、まず見直したいことは、「積極的な入居者募集をしているか」という点です。

 

情報更新がマストなネット時代であることを理解する

最近ではネットの賃貸サイトに登録する方法が主流になっています。管理業者を挟んでいるのなら、まずはその業者に積極的な登録、宣伝をするように働きかけましょう。

今の時代の人々、特に若年層は、「ネットに掲載されていない物件を知る機会が無い」という感覚でいると言っても過言ではありません。これを理解しているオーナーの物件は注目されやすく、入居が決まりやすい傾向にあります。

 

対してネットの掲載を重視していないオーナーの物件は、人目につく機会が格段に減り、入居者の確保が難しいと考えておくべきです。

管理会社の担当が熱心なタイプなら、特に要求しなくても対策をしてくれるかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。更に人手不足が懸念されている昨今でもあり、やはりオーナーから動くべきポイントになるでしょう。

 

理想としては、前入居者が解約を決めた際に次の入居者の募集を始めるということです。また、退居後から1週間程度で室内清掃やリフォームを始めれば、かなり早く内見が可能になります。

ネットの掲載媒体に関する作業そのものは難しくありません。頻繁な情報更新を心がければ、人目に付く機会が増えていくでしょう。

 

家賃の問題に気付いたタイミングで相場感覚の修正を

入居者がダイレクトに気にするのは、高確率で家賃です。同じエリアで同じクラスの物件なら、おそらく1000円でも家賃が低いほうを選ぶでしょう。

あまりにも長く入居者が決まらないと感じた時、家賃の引き下げを考えるタイミングだと考えられます。しかし家賃の引き下げはダイレクトにオーナーの利益減少に繋がるため、中々踏ん切りがつかないのも確かですね。

 

かと言って、家賃に見合わない年数が経過していたり、外観に傷みが目立つようであれば、やはり家賃について考え直すべきタイミングになっているはずです。

オーナーが家賃の引き下げを躊躇う理由としては、利益減少のほか、入居者のタイプが変わることへの心配もあるでしょう。はっきり言ってしまえば、入居者の質が下がるのではないかという不安に繋がりかねないということです。

 

入居者のタイプを変えないためには、適正な下げ幅を見極める必要があります。管理会社の担当者と打ち合わせをしたり、実際に周辺の物件との家賃比較をしてみるのも良い手段です。

 

リフォームは必須でも施工費用を家賃に含むべきではない

物件の状態によってはリフォームが必要になることもあります。退居後には多かれ少なかれ、リフォームが入るケースが多いですよね。もちろん無料でできるはずがなく、それなりの費用が発生します。

オーナーの方針によってはこの費用を回収するために、家賃にリフォーム費用を含んでいることがあります。本来なら敷金でまかなうべき費用を次の入居者に負わせるのは、今の時代、とても良策とは言えません。

 

特に昨今の若年層はデジタルネイティブと呼ばれるほどインターネットに慣れ親しんでおり、家賃に関する敷金などの情報にも敏感です。家賃の見直しをする時、この点も含んで考えるべき時代になっています。

ネットにおける物件情報の発信、家賃の相場に関しては、オーナーの感覚をアップデートしていく必要があります。10年前はこうだったから今回も、という方針は通じない時代と環境になったことを理解しておきましょう。

 

複数の管理会社を使うリスクによる成約離れ

オーナーの中には、所有物件を複数の管理会社に預けている人もいます。管理会社を複数介入させることにより、物件の宣伝の場が広がるケースもあるため、比較的スタンダードな方法です。

しかし、これは諸刃の剣とも言えます。管理会社からすれば、「自分の会社が積極的に動かなくてもいい」「他の管理会社が動くだろう」と思う原因になるからです。

 

A社が室内清掃などを行ってから募集をかけたものの、募集だけをかけていたB社を経由して次の入居者が決まった…ということも少なくないのです。A社の気持ちを考えてみるといたたまれません。

このようなケースが重なるにつれ、賃貸管理は現在人手不足の業界ということもあり、「複数の管理会社が噛んだ物件は後回しにしたい」と思われるようになります。

 

人手不足で忙しい中、あれこれと作業してようやく内見できるように整えたのに、他社を介した成約になっては面白くありません。鳶に油揚げをさらわれるとはよく言ったものです。

それなら、自社だけと付き合いのあるオーナーの物件を優先したくなりますよね。物件を預けるオーナー側が考えておくべきポイントです。

 

物件の需要が現代のニーズと一致しているかを確認する

オーナーとなった時には最先端だった物件も、時間が経てば古くなってくるものです。傷みなどはともかくとして、物件の構造が今の時代のニーズと一致しているかどうか、改めて考えてみる必要もあるでしょう。

最近ではライフスタイルが急激な変化を見せており、従来の住宅には人気が集まらないケースが増えています。例としては、在宅ワークが推進される傾向が続くのであれば、家にいながら働きやすい物件なら埋まりやすくなります。

 

時代に即したと言える他の例として、今まで完全に個人向けだった物件に、法人化している個人事業主の職場としての入居を解禁した件が挙げられます。あっという間に物件が埋まったということでした。

また、今までは学生メインだった物件も、少子化の影響で今後はどうなるか分かりません。入居対象者を変更してみるのも良いでしょう。

 

思い切った方法としては、中規模のリフォームを実行してみることです。外観を変更するだけで印象はがらりと変わるものですし、物件の価値そのもの上がるため、募集の際にも業者がお勧めしやすくなるメリットがあります。

とはいえ、中規模リフォームはかなりの費用が見込まれます。最終手段として温存しておくべきですね。

 

入居者だけではなくオーナーがアンテナを張り巡らせること

ネットの発達によって入居者側が有利な情報を手に入れやすくなっている時代、オーナー側がいつまでも古い感覚でいれば、今の時代に対応しているオーナーに客を奪われるだけです。

物件の宣伝や家賃相場、リフォーム費用の意識改革はもちろん、物件の新たな魅力を引き出す方法を考えていかなければ、部屋を埋め続けることが難しくなっています。

 

管理会社の担当者は多くの情報を持っているはずです。今後の入居募集の方法や改善点について話し合ってみると良いでしょう。オーナーが最新情報に敏感になることをお勧めします。

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