不動産で節税できると思ってた人の落とし穴3つ!どうすれば節税になるのかも解説!

不動産/保険

はじめに 

不動産投資を行うことによって減価償却費を経費に計上する、借入金利息などを経費に計上するといった所得税の納税額を減少させることができます。

 

不動産投資で節税ができるという理由はこの部分にあるものの、いくつかの注意点もあるのが事実です。

 

節税につながる場合もあればそうでない場合もあります。不動産投資で節税をしていきたい考えがあるのなら、確実に節税をしていくために何をしないといけないのをしっかり把握していきましょう。

 

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不動産を買って節税になる人とならない人がいます

 

不動産投資を行って節税になる方もいればそうでない方もいるのが注意点となります。

 

所得税や住民税に関してはサラリーマンの場合は不動産投資で赤字が出た場合に確定申告を行うことによって、赤字の文を給与から納税した所得税を還付できます。

 

これが法人化した場合は収入が多くなると節税効果を得ることができます。しかし法人設立には労力や費用がかかることも忘れてはいけません。相続税対策で不動産投資を行うという方法もないわけではありません。

 

これらの節税効果があるのは魅力的であるものの、ワンルームマンションの不動産投資は節税にならない場合が多く、限定的となってしまいます。

 

初年度こそ不動産取得税や諸費用で節税できたとしても、2年目以降は減価償却費と借入金の利息が大きな経費になる程度です。

 

根本的には不動産投資で節税をするには収入が多くて高額納税をしていることが重要で、節税効果を維持するためにはさらに別の不動産物件を購入することも視野に入れた方がよいでしょう。 

 

不動産で節税になる3つの種類

 不動産投資で節税となるのは住民税、相続税、贈与税の3つの種類があります。これらの税金のどれを節税したいのかによっても、不動産投資を行うかどうかが変わっていきます。

 

損益通算の仕組みを上手に利用することによってしっかり節税を行っていくことはできるにしても、どれだけの節税効果があるかについては収入によるところが大きいです。

 

高収入を得ている方からすれば、大きな節税となる可能性があります。

 

しかしそれほど収入が高くないのであれば、あまり節税効果がない可能性もあっていちがいに大満足の結果となるわけではありません。

 

原価償却費として計上する

原価償却費として計上して節税を行うのは基本中の基本となります。不動産投資を行うにあたって最初に建物を購入することになるはずです。

 

この高額な購入費用を一気に経費として計上こそできないものの、定められた計算によって経費とすることもできます。

 

計算においては減価償却と呼ばれる方法で算出していき、耐久年数や償却率、償却期間などを考慮して毎年経費として申告していくことになります。

 

大きなポイントになるのは対象年数であって、新築と中華で耐用年数は異なり、どれぐらいの経費となるかについても異なっていくものです。

 

不動産で節税にならない人の落とし穴3つ

 不動産投資を行って節税ができる方もいればそうでない方もいます。注意すべき点は大きく3つあります。これらの3つの点を理解したうえで、不動産投資を行うのが望ましいです。

 

安易に不動産投資を行うことで節税ができるとは考えるべきではありません。多くの方は不動産投資を行って節税ができることは知っているものの、節税にならない場合も同等にしっかり把握しないといけません。

 

思わぬ落とし穴に入ってしまうこともあるものです。どういった落とし穴があるのかを把握しておけば、いざというときにも役立ちます。

  

 

節税にならない落とし穴1.空室が埋まらない 

不動産投資を行って利益を得るためには空室はできるだけ少なくしないといけないものです。空室が埋まらないことによって思うように利益を上げることができず、その結果節税にならないということもあります。

 

不動産投資はあくまでも空室を埋めて利益を上げてこそ節税になると考えた方がよいでしょう。その地域でどういった不動産が求められているのか、さらには継続して利用してもらってこそ意味があるといえます。

 

不動産投資を行っても利益を思うように上げられないのは単純に戦略を間違えている可能性が高いです。戦略を間違えて空室を埋められないのは致命的な問題になることを頭に入れておいた方がよいでしょう。

 

不動産投資を行うだけでは節税にならず、あくまでも満室を目指してしっかり利益を得ることが重要となります。

 

節税にならない落とし穴2.融資がおりない  

現金で高額な不動産を購入するのは現実的には難しいものです。だからこそ融資を受けることによって高額な不動産を購入することになるでしょう。さらに設備投資をするにしても現金ですべてを行うのは現実的に難しいものです。

 

だからこそ融資が下りないというのは根本的な大きな問題になってしまいます。融資が下りない以上、不動産を購入することはできません。節税をしたいと思っても不動産を購入できないのでは話になりません。

 

この点を踏まえてまずは融資が下りるかどうかをチェックした方がよいでしょう。

 

せっかく魅力的な不動産を見つけたとしても、実際に購入できるかどうかは融資を受けられるかどうかによるものです。この部分の判断を焦って融資を受けられると考えてしまう方も少なくありません。

 

着実にステップしていくことを考えた方がよいでしょう。

 

節税にならない落とし穴3.共有名義にしたためトラブルになる

購入した不動産を共有名義にした場合、トラブルに発展する可能性もないわけではありません。順調に利益を上げることができているうちは特に問題ないにしても、空室が埋まらなくなった場合にトラブルに発展する可能性が高まるものです。

 

もしもその不動産を売却したいとなった場合に、まだ不動産経営を続けたい側と意見が分かれてしまうこともあるでしょう。こういった場合にどういった決着を付けるべきかについてはケースバイケースであるものの、関係がこじれてしまうこともあります。

 

共有名義とすべきかどうかについてはしっかり話し合いを行ったうえで選択をした方がよいでしょう。うまくいっているときは何も問題ないにしても、うまくいかなくなったときにトラブルに発展する可能性があることを踏まえておきましょう。

 

不動産投資の節税事例 

サラリーマンが不動産投資を行って、損失を出してしまったものの、給与所得からマイナスできて結果として納める税金の金額が減るといった事例があります。今の時代においては不動産投資を行うサラリーマンは少なくありません。

 

しっかり利益を上げるのは大変ではあるものの、終身雇用制度が破綻した昨今において副業でしっかり利益を上げることが重要となります。損益通算の仕組みがあるからこそ、不動産投資を始めると節税になるといわれるものです。

 

損失を出したとしてもサラリーマンの場合は給与所得からマイナスできるのが魅力的で、もしもの場合を考えてもよりよい選択といえるでしょう。不動産投資で利益を上げることができれば問題なく、もしもの場合においても損失を給与所得からマイナスできるという二段構えとなります。

 

いちがいにサラリーマンが不動産投資を行うべきとはいえないものの、こういった節税方法もあることを覚えておいて損はありません。

  

不動産投資を節税するためのポイント5つ 

不動産投資を行うにあたって5つのポイントがあります。まず節税だけを目的に不動産投資を行うべきではなく、先々を見据えてできるだけ納税額を抑えるために税理士に相談をしていきましょう。

 

ほかの節税方法と比較検討をしたうえで問題がないかについても考えていくべきです。

 

融資を受ける銀行に好印象を抱かれるように努力し、税制についてしっかり理解を深めていきましょう。そして数十年後をイメージしたうえで不動産投資を行うようにしましょう。

 

これらの5つのポイントを理解して不動産投資を行うことで、後に後悔することは少なくなります。不動産投資を行うことによって節税に繋がるのは大きな魅力であるものの、節税だけを目的とするのは本末転倒となります。

 

今現在と先々を見据えての適切な対応をしていくのが望ましく、安易に不動産投資を行うことで簡単に節税ができたり利益を上げられたりと考えないようにしましょう。 

 

不動産投資はリスクのあるものだと知った上で計画的に行いましょう 

不動産投資は利益を上げることができるとともに、個人事業主でもサラリーマンでも節税にもなります。大きな魅力ではあるものの、リスクがあることをしっかり覚えておかないといけません。

 

リターンもあればリスクもあるのが投資の特徴です。

 

空室が多くなってしまうということもないわけではありません。本当に自分が不動産投資を行うべきかをしっかり判断し、計画的に進めることも意識しないといけないものです。不動産投資を行うことは人生を左右する決断になります。

 

よいものとなるか悪いものとなるかは結果次第であり、いかに先々を見据えての対応をしているかによって変わるものです。

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