【徹底解説】利回り4%以上の不動産はどうすれば買えるの?3つのコツと落とし穴について解説します!

不動産/保険

不動産投資で4%の利回りはあり得るのか?

利回りというのは不動産投資で物件選びをするのに大切な指標になります。利回りは高ければ高いほうがいいですが、きちんと相場や平均を知っておかないと利回りが高いかどうかの判断もできません。

利回りの数字だけで判断するのは適切な物件選びができず、良くない物件を購入してしまうこともあります。

 

不動産投資を成功させるためには資産に対してどのくらいのリターンがあればよいのでしょう。一般的には4%欲しいということがいわれますが、不動産投資で4%のリターンは得られるのでしょうか?

 

利回りで失敗しないためのコツや、注意するべき点など、利回りについて知っておきたい情報をここではまとめてみました。

 

不動産投資における利回りとは?計算方法について

不動産投資で利益が出るかどうかを判断するためには利回りをきちんと理解する必要があります。

ただ利回りが何を意味するのか、何%であるかという数字を確認するだけでなくどのように計算をするのか、という計算方法についても理解しておくようにしましょう。

 

不動産投資における利回りは4種類です。どのような利回りであり、何の指標になる数字なのかを理解しておくことが大切です。それぞれに計算方法も違いますし、どのような数値を示しているのかが異なります。

 

きちんと理解していないと目先の数字に騙されてあまり条件の良くない物件を購入してしまう可能性があり危険です。利回りについての知識は、不動産投資で成功するかどうかを決める大切な要素になってきます。

 

不動産投資における利回りの種類1.表面利回り

表面利回りはグロス利回りとも言われるものです。購入した物件に対しての収益性を計る指標となります。投資物件サイトなど、不動産会社が広告で掲載している利回りは表面利回りです。

 

不動産会社が表面利回りを広告に掲載するのは管理費や税金といったランニングコストを考慮せずに計算することが理由です。ランニングコストを含めないことにより、購入後の実際の利回りは表面利回りを下回ります。

 

そのため見た目上は利回りが高く見せられるために表面利回りを広告に掲載するのです。物件を購入することで、広告に掲載されているだけの利回りで運用できると考えていると、後々思うように収益が出せなくなることもあるので気を付けましょう。

 

不動産投資における利回りの種類2.実質利回り

実質利回りはネット利回りとも言われるものです。

物件を運営するにあたってかかってくるランニングコストと購入時の諸経費を踏まえて利回りを計算します。そのため表面利回りとは異なり、ランニングコストや諸経費が含まれることでより現実的な利回りをシミュレーションすることができるのが特徴です。

 

そのため不動産投資にあたっては、購入時にかかる経費やランニングコストを仮定して実質利回りをみて購入を検討することとリスクを軽減できます。

もちろん物件を購入して実際に稼働させないと諸経費やランニングコストは正確な金額が算出できません。そのため微妙に誤差は出てきますが、表面利回りに比べれば誤差は小さいので、現実的な利回りを購入前から算出することができます。

 

不動産投資における利回りの種類3.自己資金投資利回り

自己資金投資利回りは名前の通り投資した自己資金に対してどのくらいの利回りが期待できるかを算出するものです。自己資金は頭金や諸経費を足したものに当たります。

 

自己資金投資利回りを算出するのは自己資金を効率的に利用できているか、収益が出せているかということを算出するために必要なものです。同じ物件でも初期投資の金額やローンによって自己資金利回りの数値が変わってきます。

 

不動産投資ではローンの組み方で自己資金投資利回りを高くすることが可能です。

これは不動産投資の魅力ともいえます。投資を拡大するときにはできるだけローンの金額を増やして自己資金の拠出を減らす、安定してきたら頭金を厚くすることで事業の安定性を高めていくという戦略を取ることで確実に収益を出していく投資を実現できます。

 

不動産投資で利回り4%は良いのか?目安は?

不動産投資とひとことでいっても投資する物件はマンションやアパートといった集合住宅でも1部屋だけの場合もあれば全棟投資もありますし、戸建てへの投資もあります。

 

また、投資する物件のエリアによって物価も様々ですし、築年数によっても利回りは違ってくるものです。そこで、購入する不動産の種類と地域の相場を理解したうえで利回りが適切かどうかを判断するようにしましょう。

 

都心部のマンションであれば築年数が20年までであれば表面利回りが5.5%、20年以上であれば7%~8%が妥当といわれています。利回り4%、というのは表面利回りではなく実質利回りが4%以上であれば妥当な物件といえます。

 

首都圏の利回りについて

首都圏は人の流入が激しく、物件はどんどんと新しい人が住んでくれることが期待できます。空室のリスクも低いですし、物件の稼働率も高いです。

 

都心でも特に賃貸物件のニーズがある人気のあるエリアであれば新しめの物件なら表面利回り5%前後、20年以上の物件であれば7%前後が最低ラインの利回りとなります。

 

もちろん、この基準はあくまで目安です。利回りが5%前後の築年数10年ほどの物件を購入しても首都圏で投資して失敗してしまうこともあります。特に表面利回りは実際のランニングコストが含まれないため、現実的な利回りとは誤差が生じます。そのため実質利回りを算出し、実質利回りが4%以上の物件への投資をすることが望ましいです。

 

実質利回りを算出するときには固定資産税や都市計画税もきちんと考慮して算出しましょう。初心者のうちは実際に物件への投資をしていないので実質利回りを算出するのは難しいです。

しかし、税金は概算が算出しやすいので、シミュレーションに組み込んで計算すると実際運用してからも誤差が少ないです。

 

利回り4%以上の不動産を探す3つのコツ

誰だって不動産投資をするにあたって失敗したいと思って始めることはありません。少しでも利益を出したいと思って投資を始めます。せっかく用意した運用資金が元本割れして損をしないためにも投資は慎重に行う必要があります。

 

失敗しないためには実質利回りが4%を超える物件を見つけることが望ましいです。どのようなことをすれば条件に合い、なおかつ利益を出すことのできる物件を見つけることができるのでしょう。物件を探す前に物件探しのコツを知っておくことが大切です。

 

利回り4%以上の不動産を探すコツ1.利回りシミレーションを理解する

不動産投資をするにあたっては、自分の住む家を購入するのと同じように不動産屋に出向いて情報をもとに投資用物件を探します。その際に物件の間取りや外観といった物件情報だけでなく、購入金額やローンの金額、運用後の利回りのシミュレーションといったものを行います。中でもしっかりと確認しなければならない項目が利回りのシミュレーションです。

 

利回りのシミュレーションというのは名前の通り不動産への投資をするためにかかる費用やローンの返済計画といったものがどのように動いていくのか実際に計算して確認するものです。

不動産投資をするにあたっては毎月の家賃収入だけでなく、ローンの返済や修繕積立金の積み立てや固定資産税の積み立てなど様々な出費があります。収支を確認し、きちんと利益を出すことのできる物件なのか確認しましょう。

 

最初のシミュレーションで実質利回りが4%以下だったからといってすぐに物件を諦める必要はありません。家賃や頭金など調整をすることで利回りを上げていくことも可能です。この調整をするためにシミュレーションがあります。

 

利回り4%以上の不動産を探すコツ2.投資物件の検索サイトで調べる

不動産投資をするためには物件探しが大切です。様々なところにアンテナを張って物件探しをして条件の良い物件を探す必要があります。物件探しの方法は色々とありますが、最も効率的で幅広い情報を得ることができるのが投資物件の検索サイトです。

 

検索サイトは様々な情報で絞り込みをして物件検索ができます。サイトごとに定期的に様々な特集もしており、利回りの高い物件特集をすることもあります。

そのため絞り込みをして情報を探すことによって利回りが高く予算などの条件にも合った物件を見つけやすくなるのです。

 

投資を成功させるためには情報力がカギとなります。不動産投資の初心者のうちは物件情報をたくさん見ることで自分が投資したい物件のタイプや物件の見方、トレンドのエリアなど利回りの高い物件など、自分の投資基準や条件の良い物件選びのコツといったものを身に付けられます。

条件を登録すれば不動産サイトから条件に合う物件も紹介してもらえるので好条件の物件を見逃すことも避けられますから、サイトはしっかりと利用しましょう。

 

利回り4%以上の不動産を探すコツ3.不動産会社に問い合わせる

物件を購入したいエリアや自分の物件への投資基準が明確になってきたら不動産会社に問い合わせて直接物件を紹介してもらうようにしましょう。

すでにインターネットで気になる物件がある場合には、その物件を紹介してもらうようにします。気になる物件が無い場合には、サイトを確認して気になった不動産会社を訪問するので構いません。

 

不動産会社に行けば様々な情報を教えてもらうことができます。実際に現地に行くことでインターネットの不動産情報では書かれていない、治安や街の雰囲気、生活環境といったものも知ることができ、物件の入居率や安定性を判断するのに役立つ情報も得られます。

 

もしも自分の気になる物件がなかったとしても、必ず不動産会社には物件を購入して投資をしたいことをアピールし、連絡先交換をしておきましょう。その時には自分の条件に合う物件がなかったとしても、その後条件の良い物件があればインターネットに情報掲載をする前に好条件の物件を紹介してもらえることもあります。

 

利回りが4%以上でも管理費・修繕積立金が高すぎてマイナスになることも

管理費や修繕積立金が高い物件は物件を選ぶ際に気を付ける必要があります。管理費や修繕積立金といったランニングコストを高くすることで物件の売買価格を下げて利回りを高く見せかけていることがあるのです。

管理費や修繕積立金も物件に応じて適正な金額があります。そこで適正価格よりもあまりにも高い場合には何か理由が何か確認するようにしましょう。

 

物件を手放すことになった場合にも、管理費などが高いと売却費用を下げなければならなくなります。そのため手放した際にも物件を売却することで得られる利益が減ってしまうので、不動産投資としては失敗してしまう可能性が高いです。

 

ただしあまりにも修繕積立金が少ない物件もあまり良いとは言えません。

毎月の積立金が少なければ、積立られる金額も少なくなってしまうので、もしも修繕が必要な状況になった時に費用が足りなくなってしまったり、別途徴収したりすることが必要になりトラブルになるケースもあります。修繕積立金は妥当な金額の物件を選ぶようにしましょう。

 

購入後にリフォームして利回りをあげる方法もあります

購入した後に物件のリフォームを行うことによって利回りを上げることができます。これは物件の築年数が古いほどに利回りを上げる効果が高いです。

 

古い物件は外観が古くなりますし、設備が老朽化していること、トレンドから外れていることから敬遠される傾向がります。さらに日本では新築思考が強かったので古い物件はあまり人気がありませんでした。

 

しかし最近ではリフォームやリノベーションが流行っていますし、新築よりもコストパフォーマンスの良い物件が好まれる傾向が高まっています。そこで、物件のリフォームをして外観をきれいにしたり設備を新たなものに変えたりすることで入居率を高めることができ利回りも高くすることができるのです。

 

もちろん、リフォームをする前の物件の状態が悪すぎるとリフォームにかかる費用も高くなりますし、リフォームをしても物件の状態が悪く借り手がつかない危険もあります。そこでリフォームをするとしても管理状況の良い物件を選ぶようにしましょう。

 

利回り4%以上の不動産はどうすれば買えるの? まとめ

不動産投資をして成功するためには、利回りは必ず確認するべき項目です。

しかし、不動産会社の広告に書かれている利回りだけを見ていても条件の良い物件は見つけられません。利回りがどの利回りを示しているかを確認しないときちんと利益が出せない可能性があります。利回りは実質利回りが4%以上の物件を選ぶようにしましょう。

 

また利回りは物件選びの指標の大切な要素の一つですが、利回りだけですべては決められません。物件の築年数や立地、不動産会社の対応など様々な要素から物件を確認し、利回りとともに物件も納得できるものを選ぶことが大切です。

 

現状のままで購入して貸すことだけでなく、リフォームしてから貸すことも検討すると物件の選択肢が広げられます。

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