ワンルームマンション投資が儲からないって本当？始める前に知っておくべき3つの事例

ワンルームマンション投資は儲からないとは一概には言えない

長引く不況の影響で雇用の不安定な状態や年金の不安があり、最近では貯金するだけでなく資産運用をして収入を増やす人が増えています。

資産運用といえば株やFXをイメージしがちですが、サラリーマンでも始められる投資には不動産投資もあります。難しく思われがちですが知識がない人でも始めることが可能です。

特にワンルームマンション投資は購入費用も安く比較的始めやすいので投資の中でも人気があります。とはいえ初期投資にある程度まとまったお金の必要なものです。

メリットだけでなくデメリットもあるので事前にきちんと勉強しておく必要があります。きちんと結果を出すためにはいくつか大切なポイントがあるので頭に入れておきましょう。

シェアオフィスなどに利用できる！遊休不動産とは？こちらをチェック。

空室リスクを軽減する方法。空室保証やサブリース契約についてはこちらをチェック。

ワンルームマンション投資のメリットとデメリットについて

ワンルームマンション投資の最大のメリットは必要資金の少なさがあげられます。年収300万円代でもワンルームマンション投資をすることが可能です。

次に価格の動きが少なく低リスクという点があります。株やFXなどに比べて初期投資は大きくなりますが、値動きが激しくないので利益が短期間で大きくなることはないかわりに大きな損失を出すこともほとんどありません。そのため安定した利回りを得やすいです。

他には節税効果もあります。減価償却費として毎年経費に計上可能ですし、もしも他の経費と合わせて家賃収入を上回ることがあれば赤字部分を給与所得で相殺することで給与分の税金の一部が還付されます。
他にも個人年金のかわりや生命保険のかわりになったり、相続対策になったりという点もメリットです。

デメリットとしては空室によって収入が入らない状態ができたり、災害での修繕が必要になったりすることで収入がなくなったり支出が増えたりすることがあげられます。

適切な対策を取ることで不測の事態を防ぐこともできますが、最近の大規模災害の増加から絶対自分の物件は大丈夫とは言い難いです。また、当然のことですが正しい知識を持っていないと投資に失敗して損失を出すこともあります。
 

ワンルームマンション投資が儲からない？実際の事例について

ワンルームマンション投資をするにあたっては正しい知識を身に付けることが大切です。

セミナーに参加したり本を読んだりすれば知識は身に付けられます。しかし、仕事や育児の合間にまとまった勉強時間を作って知識を身に付けるのはとても大変です。

そこで知識を身に付けやすく参考になる勉強方法として辞令学習があります。実際の体験談を読むとセミナーや教科書に書いていた知識を理解しやすいですし、実際に会ったことということで読みやすく知識を吸収しやすいです。
ここでは3種類の事例を紹介していくのでぜひ読んで実際に投資をした状況をイメージしてシミュレーションしてみましょう。
 

ワンルームマンション投資が儲からない？実際の事例1.将来的な修繕費用などを計算してなかった

ワンルームマンション投資をするのにかかる費用は物件の購入費用だけではありません。長期的に投資を続けるのでリフォームをしたり、設備の入れ替えをしたりすることが必要です。また、マンションの退去時にはクリーニングなどの費用も発生します。

ワンルームマンション投資では家賃収入があまり大きな金額ではありません。そのため突発的に支出があると収入が一気に飛んでしまうどころか物件を所有し続けるのが難しくなることもあります。

そこでワンルームマンション投資を始めるには収入と支出のバランスを考えることが大切です。毎月の家賃と支出、ランニングコストとしてかかる費用をシミュレーションしてトータルでどのくらいの利益が出るのかを考えておかないと失敗することがあります。

家賃や管理費用が高い物件は利益がたくさん得られる印象がありますが、支出が多かったり入居者が入らなかったりすれば支出が増えるので利益率は下がるので収支をトータルで見ることが大切です。
 

ワンルームマンション投資が儲からない？実際の事例2.家賃と管理費のバランスが悪い

不動産投資をするのに大切なのが収益性です。先に述べた通り、物件の家賃が高ければ一か月あたりの収入は増えます。しかし、支出も多いとせっかくの収入もすぐになくなってしまいます。

ランニングコストが増えてしまうと収益性はどんどんと悪くなり経営状態は悪化の一方です。特に修繕費用が発生するとかなり大きな出費になります。

そこで物件を購入する前に長期修繕計画を確認し、何年後にどのくらいの金額が必要になるかを確認し、収支のバランスをシミュレーションしてみましょう。

新築の物件であればすぐの修繕費用は必要ないから安心と思われがちですがそのようなことはありません。川がそばにあったり地盤が緩かったりすれば災害で被害を受ける可能性があります。

逆に少し古い物件でもリノベーションや耐震工事が済んでいれば当分修繕費用のような大きな支出がない可能性が高いので家賃収入は少なかったとしても収益率は高いです。目先の金額の数字にとらわれずパーセンテージで判断するとリスクを減らすことができます。
 

ワンルームマンション投資が儲からない？実際の事例3.入居期間が短い

ワンルームマンションは単身者向けの物件です。そのため定着率は高いとは言えません。

転勤や転職、結婚や就職といったライフイベントによって早いスパンで入れ替わってしまうことも多いです。入居期間が短くなるとクリーニングなどの原状復帰のための費用や空室によって収入が無くなることで収益が下がる可能性があります。収益率が下がらない物件を選ぶことが安定的な収入を得るためには大切です。

どれだけ良い物件でも定着率が悪く、入居者の入居期間が短くなってしまうと収益が得られず利益が出ないこともあるので、万が一退去者が出たとしてもすぐに新たな入居者が見つかる物件を選ぶようにしましょう。

駅が近かったり人気のエリアであったりすれば物件を探す人が多いので入居期間が短くてもすぐに次の人が見つかり収益は維持できます。

大学が近かったり安定性の高い企業の近くであったりすると同じ物件への定着率も高く、退去率自体を下げることが可能です。
 

ワンルームマンション投資はハードルが低いと言われる5つの理由

ワンルームマンション投資は不動産投資の中でもハードルが低いと言われている投資です。その理由は大きく5つあります。

まずは初期費用が安いことです。
ワンルームタイプの物件は他のマンションに比べると物件の価格が安くなるので物件の購入費も抑えられますし、固定資産税などの費用も安くなります。リスクが小さい、利回りが高いという点で融資も受けやすいです。

次に家賃が安いことです。
ファミリー世帯向けの物件よりも狭くて設備も最低限のもので十分なので家賃を抑えることができます。家賃が安いと利益が出ないと思われがちですが、家賃が安いことで不況でも家賃の下降が抑えられ、不況になっても損失を抑えやすい物件とも言えるのです。

さらに、意外と単身者の物件にはニーズがあります。
特に日本でも人口が最も集中している東京では物件の3分の1が単身者世帯と言われています。最近では晩婚化や長寿化によって今まで以上に単身者向け物件のニーズが高まっていて不動産投資として利益を見込みやすいのです。

他にも設備が少ないこと、広さが狭いことで間取りの優劣がつきにくいこと、単身者が多いので室内設備へのこだわりが少ない人が多い点も特徴といえます。

不動産や物件の間取りに詳しくなくても物件選びをすることができますし、利用者のニーズにもこたえやすいです。このような点でワンルームマンション投資はほかの不動産投資に比べるとハードルが低いと言えます。
 

ワンルームマンション投資が儲からない訳ではなく、ポイントを抑えれば利回り6％は可能

株式の投資は利回りが平均で2％といわれていますが、不動産投資でもワンルームマンション投資の利回りは3％～5％といわれています。
高水準の利回りが多く、経費や物件の条件が良い物件に出会えれば利回り6％以上の物件への投資も可能です。

ワンルームマンション投資はデメリットもありますが、メリットも高く将来的に様々な利益を生むことが期待できます。
資産運用を検討している人は、ぜひワンルームマンション投資も一つの選択肢として考えてみてはいかがでしょう。