【2024年版】不動産投資#6:物件の管理方法はどうする?自主管理、管理委託、サブリースについて解説

本稿では、不動産投資における成功の秘訣として、物件管理の効果的な方法に焦点を当てます。不動産投資初心者や、投資の知識を深めたい方まで、この記事が投資戦略を練る上での重要なガイドになると思います!それでは、一緒に賃貸物件管理について学んでいきましょう!

【記事監修】

当記事は、リサーチオンラインを展開するリサーチバンク株式会社の「不動産投資専門家チーム」によって監修されています。リサーチバンク株式会社では、経済ビジネスの解説、資産運用のコツに関する豊富な経験と知識を有し、多数の顧客へのコンサルティングサービスを提供しております。不動産投資チームによる実績を基に、読者の皆様へ的確な情報をお届けします。

特に、次のような方に読んでいただきたいです
  1. 不動産投資に興味を持ち始めた初心者の方
  2. 長期的な不動産投資戦略を立てたい方
  3. 不動産投資でのリスク管理やトラブル回避の方法を知りたい方

リサーチオンラインを運営する「リサーチバンク株式会社」の不動産投資専門家チームは、上記のような悪質なコンサルタントや個人ブローカーからの被害を未然に防ぐために「客観的な比較と分析」を行います。私たちの知識と経験により、お客様が直面する可能性のあるリスクを明らかにし、安全かつ効果的な不動産投資戦略を提案します。また、不動産投資ローンの「借り入れ可能額」や「特別金利での借り換え」に関する相談もLINEから無料個別相談ができますので、お気軽にご連絡ください。

この記事は、不動産投資に関する管理方法について解説した記事です。

  1. 不動産投資における3つの主要な管理方法(自主管理、管理委託、サブリース)の特徴、利点、欠点を詳細に解説しています。
  2. 各管理方法の選択が不動産投資の成功に直結すること、およびオーナーのライフスタイルや時間の可用性、専門知識、投資戦略に基づいて最適な方法を選ぶことの重要性を強調しています。
  3. 「レオパレス問題」と「かぼちゃの馬車問題」などの実例を用いて、サブリース契約のリスクや契約時の慎重な検討の重要性について説明しています。

 

1.はじめに

1-1. 不動産投資の成功の秘訣:賢い賃貸物件管理の選択

2023年現在、不動産投資において、ただ物件を保有するだけでは十分ではありません。成功の鍵は、賃貸物件を賢く管理することにあります。賃貸ビジネスは、安定した収入を生む可能性を持ちつつも、適切な管理が欠けるとリスクを伴います。賃料収入を増やし、物件の価値を保持し、入居者の満足度を高めることが、効果的な管理目標となるのです。

この記事では、賃貸物件の主要な管理方法である「自主管理」、「管理会社委託」、そして、これらとは少し異なる「サブリース」という3つのスタイルに注目します。これらのスタイルの利点と欠点を把握し、それに応じて最適な方法を選ぶことが、不動産投資で成功するための要です。

2.自主管理の特徴

2-1. 自主管理の基礎

自主管理とは、賃貸物件のオーナーが直接物件の運営と管理を行う方法を指します。入居者の募集、契約の結びつけ、家賃の回収、設備の維持や修理など、様々な業務が含まれます。自主管理の一番の特徴は、物件への直接的なコントロールと、スピーディな決断が可能である点です。

2-2. 自主管理のメリット・デメリット

自主管理の最大のメリットは、管理会社に委託手数料を支払わなくていいという点です。一般的に管理手数料の相場は賃料の3〜5%程度となり、この分の管理費用の節約ができる点になります。しかし、時間と労力がかかり、不動産管理の専門知識が必要です。加えて、トラブルが起きた際の迅速な対応が必要となるため、管理者には大きな負担がかかる可能性があります。

2-3. 実践時のアドバイス

自主管理をうまく行うための重要なポイントは以下の通りです。

・計画性と組織力

入居者の募集からメンテナンスまで、全ての業務に計画的かつ組織的に取り組むこと。

・コミュニケーションスキル

入居者と良好な関係を築き、迅速に問題を解決するためのコミュニケーション能力。

・知識の更新

不動産関連法規、市場の動向、物件管理技術に関する知識を常に更新すること。

3.管理委託の特徴

3-1. 管理委託の基礎

管理委託は、賃貸物件の運営を専門の管理会社に任せる方法です。この方法で、物件オーナーは入居者の募集や契約更新、家賃の徴収、メンテナンスなどの業務から解放されます。管理会社はこれらの業務を代わりに行い、物件の価値を保ちながら収益を最大化することを目指します。

3-2. 管理委託のメリット・デメリット

【メリット】

・労力と時間の節約

日々の物件管理にかかる労力と時間を節約できます。

・専門家による管理

専門的な知識を持つ専門家が物件を管理し、その価値を長期的に保持します。

・リスクの低減

管理会社が法律や規制の変更に対応し、オーナーのリスクを減らします。

【デメリット】

・管理費用

管理会社への支払いが収益を減少させる要因となります。

・直接コントロールの制限

物件に対する直接的なコントロールが限られるため、オーナーの意向が完全には反映され

ないことがあります。

3-3. 効果的な管理委託の戦略

・「管理手数料の相場」を理解しよう

不動産管理を検討する際、最も気になるのが「管理手数料の相場」です。通常、賃料の3〜5%が一般的ですが、これはマンションやアパートなど物件の種類、また管理会社によって変わります。しかし、低い手数料には注意が必要になります。サービス範囲が狭かったり、別途追加費用が発生する可能性があるため、契約内容を詳細にチェックしましょう。

・管理サービス内容の確認が重要

管理会社が提供するサービス内容は、会社によって大きく異なります。基本サービスのリストを確認し、追加オプションやそのコストを把握することは、予期せぬ出費を避ける上で重要です。管理手数料の範囲内で提供されるサービスを明確にし、追加サービスの必要性と費用を事前に理解しましょう。

・入居率の重要性と管理会社の選択

物件の「平均入居率」は賃料収入に直結する重要な指標です。この入居率は、管理会社のリーシング能力やサービスの質、入居者の満足度を反映しています。高い入居率の根拠を提供する信頼できる管理会社を選ぶことは、不動産の価値を高めるために欠かせません。

・担当者との相性と長期的なパートナーシップ

管理契約を結んだ後の担当者とのやり取りも重要です。物件運営をスムーズに行うためには、担当者との信頼関係が必要です。直接会って、相性を確認し、長期的なパートナーシップを築くことを忘れないでください。

4.サブリースって何?

4-1. サブリースの運営モデル

サブリースとは、物件オーナーと不動産会社の間で一括借り上げの形で成立する事業モデルです。このシステムでは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、その後、これを第三者に転貸します。その大きな魅力は、空室リスクを回避し、家賃収入の安定を保証する家賃保証システムで、特に不動産経営の経験が少ないオーナーにとって、リスクを抑えつつ収益を得ることが可能になります。

このモデルは、安定的な賃料収入と管理の手間の軽減を求める物件オーナーにとって魅力的な選択肢となりますが、不動産会社への依存度や家賃設定の制約についても考慮する必要があります。

4-2. サブリースの利点と欠点

【メリット】

・安定した収入

空室リスクが少なく、一定の家賃収入が保証されます。

・管理の手間がない

物件管理に関わる時間と労力が省けます。

【デメリット】

・家賃収入の減少

管理会社への手数料や一部家賃の差し引きにより、実際の収益が減る可能性があります。

・物件への影響力の低下

物件に対する直接的な影響力が失われ、管理会社の方針に依存します。

・長期契約の制約

サブリース契約は長期間にわたるため、途中での条件変更が困難です。

これらのサブリースにおける欠点を過去に起きた事例から、学んでリスクを回避しましょう。

4-3. 過去に起きた「サブリース」の問題点

【レオパレス問題】:家賃収入の減少、物件への影響力の低下

2018年の「レオパレス問題」は、施工不良とサブリース契約の混乱を中心に社会的な関心を集めました。レオパレスは土地所有者と契約し、アパート建設後、これを一括で借り上げる方式を採用していました。家賃収入が30年間変わらないとの説明にも関わらず、オーナーに対し家賃減額を法的根拠で要求することが問題となりました。この事例は、ビジネスモデルと法的解釈の間の矛盾を明らかにし、重要な議論を引き起こしました。

【かぼちゃの馬車問題】:長期契約の制約

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズの2018年の倒産も大きな問題となりました。この事例の中心はサブリース契約で、オーナーにアパート購入を促し、無金利投資や30年間の家賃保証を謳い、一括借り上げ契約を結んでいました。しかし、入居者の確保に失敗し、結果的に多額の負債を抱えて倒産しました。これにより、オーナーは大きなローンを背負い、多くが自己破産に追い込まれました。この問題は、建設会社や銀行との癒着を含む複雑な背景と、不適切な勧誘が原因となりました。

4-4. 事例からの教訓とアドバイス

これらの事例は、サブリース契約の潜在的リスクを浮き彫りにします。契約を結ぶ前には、条件を徹底的に確認し、リスクに備えることが重要です。また、契約内容を完全に理解し、必要なら法的助言を求めることが推奨されます。

5.まとめ

5-1. 賃貸物件管理方法の選択の要点

この記事では、不動産投資において主要な三つの賃貸物件管理方法である自主管理、管理委託、サブリースを紹介しました。これらの方法にはそれぞれ固有の利点と欠点があり、適切な選択が不動産投資の成功には不可欠です。

・自主管理
直接的な管理とコスト削減が可能ですが、労力と時間を要します。

・管理委託
プロフェッショナルな管理と負担の軽減が見込めますが、手数料がかかります。

・サブリース
安定収入が期待できますが、収益の減少とコントロールの喪失のリスクがあります。

最終的な選択は、オーナーの生活スタイル、時間の余裕、専門知識、そして投資戦略によって決めることになり初心者にとっては悩ましいのが現状です。

不動産投資にご興味がある"あなた"へ

経験豊かな不動産投資コンサルタントとのパートナーシップの重要性

不動産投資は複雑さとリスクが伴いますが、適切なコンサルタントの支援を得ることでこれらのリスクを大幅に軽減できます。コンサルタントは価格交渉や契約最適化など、重要な決定で客観的なアドバイスを提供し、適切な物件選びや賢明な投資決定へ導きます。これにより、初心者も安心して不動産投資を開始し、成功への道を歩めます。

※しかし、近年は自称コンサルタントを名乗るブローカーが増え、中には悪質な業者とつながっているケースも見られます。

 特に以下のようなケースに注意し見極める必要があります。
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  4. 認可を得ていない、オフショア投資会社などからの紹介、等々

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