空室保証やサブリース契約とは？不動産投資で空室リスクを軽減する方法

はじめに

安定した収入を得られるとして、人気の高い不動産投資。
仮想通貨と比べてリスクが少ないことや、投資信託と比べて初期費用が掛からない（ローンなどを活用できる）ことで、投資初心者の方にも強く支持されています。
 
しかし、不動産投資で最も大きなデメリットのひとつとしてよく挙げられるのが空室リスク。
これが怖いために、なかなか不動産投資に手を付けられないという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
今回は、その空室リスクを軽減する方法をご紹介します。
 

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空室リスクを軽減するにはふたつ方法がある

空室リスクを軽減する方法として、空室保証とサブリース契約という仕組みがあります。
両方とも空室リスクをゼロにできる訳ではありませんが、空室リスクをある程度まで抑えることができます。

空室保証とは

空室保証とは、家賃収入が満室時より一定以下になった際に、差額が補填される仕組みのことです。
必ずしも満額まで保証されるものではないのですが、一般的に満室賃料の8～9割まで補填してもらえます。
 
物件オーナーは、稼働率に関わらず保証会社に毎月一定の空室保証料を支払います。
つまり、病気に備えて掛け捨ての保険に加入するような要領です。
保証料は物件の立地など条件によって異なります。

サブリース契約とは

サブリース契約とはアパート丸ごと一棟をサブリース会社（不動産会社）が借り上げるサービスのことで、借り上げたアパートはサブリース会社から入居者へ転貸される形です。
 
物件オーナーは空室の有無に関わらず、一定の家賃収入（サブリース賃料）を受け取ります。
サブリース賃料の料率の相場は、満室賃料の8～9割程度です。
この料率は立地が良いと高く、不利な立地だと低くなる傾向にあります。
 

空室保証のメリット

空室保証のメリットとして、まず稼働率が悪くても一定の損失に抑えられることが挙げられます。
長期的に空室が発生したとしても、空室保証があれば損失の最大値が決まっているため安心なのです。
空室保証を付けることで、融資を受けやすくなるケースもあります。
 
また、稼働率が良い時には収入が上がることも大きなメリットです。
空室保証は、稼働率が悪い時の空室損失の一部を補填してもらう契約なので、稼働して増えた家賃はすべて物件オーナーのものです。
その代わり損失の補填もされませんが、もちろん家賃が増える方が利益がありますよね。
 

空室保証のデメリット

保証料の負担は、空室保証のデメリットといえるでしょう。
稼働率の良し悪しに関わらず、物件オーナーは毎月の保証料を支払う必要があります。
稼働の良い状態がずっと続けば、空室保証の恩恵を受けられないため、支払い損と捉えることもできる訳です。
 
そして、満室相当家賃の100%は保証されないケースがほとんどだということも考慮しておきましょう。
契約によりますが、相場は満室賃料の8～9割となっています。
稼働率が平均90％を超えそうであれば、空室保証を契約しない方がよいことになります。
 

サブリース契約のメリット

サブリース契約のメリットとして第一に挙げられるのは、収入が安定することです。
物件オーナーの家賃収入は、空室の有無に関わらず一定となります。
入居者がすぐに見つからなくても収入が変わらないので、安心して経営を続けることができます。
 
さらに、経営における手間が掛からないこともメリットです。
サブリース会社（不動産会社）が一棟丸ごと借り上げているため、ほとんどの管理業務をサブリース会社が請け負います。
 
賃料回収、賃料延滞時の対応、入居者募集も物件オーナーが対応する必要がありません。
サブリース会社にお任せするだけなので、忙しい方にはぴったりです。
 

サブリース契約のデメリット

サブリース契約では、稼働率が良くても、家賃収入の満額を受け取ることができません。
満室賃料の8～9割程度が相場なので、確実に満室を継続できる自信があれば、サブリース契約は結ばない方がお得となります。
 
また、一定期間ごとにサブリース賃料見直しの可能性があります。
契約にもよりますが、契約当初の家賃は更新されていくことが普通です。
もし賃料が周辺相場よりも割高になったとしたら、サブリース賃料は値下げされるでしょう。
 
そして、敷金・礼金・更新料をサブリース会社が受け取る契約となっていることが一般的です。
敷金は一定の条件のもと返還義務がありますが、礼金や更新料も得たいか、家賃の収益のみでよいか、熟慮する必要があります。
 
最後に、免責期間が設けられていることもデメリットとして挙げられます。
これは「一定期間は物件オーナーに賃料を支払わなくてもよい」と取り決めされた期間です。
 
入居者が退去した部屋に、新たな入居者が入るまでにはある程度の時間が必要ですよね。
サブリース会社が指定する免責期間がどのくらいであるか、予め確認しておきましょう。
 

まとめ

立地が良く、需要が見込める物件であれば、空室保証やサブリース契約は必ずしも必要という訳ではありません。
 
しかし、これらが物件オーナーが安心して経営するための強い味方となってくれる仕組みであることは確かです。
 
特に、不動産投資初心者の方や経営に時間や手間を掛けられない方には、サブリース会社に面倒な業務をお任せできるサブリース契約はおすすめです。
反対に、空室リスクは心配だけれど自身で経営したいという方は、空室保証を利用するとよいでしょう。
 
空室リスクを軽減させる方法を知っていれば、不動産投資も怖くありません。
一歩踏み出してみてはいかがでしょうか。