はじめに
分譲マンションをオーナーが貸すシチュエーションとしてよくあるのが、急な転勤で空き家になってしまう場合。
また最近は、賃貸目的で分譲マンションを購入する人も増え、不労収入として注目を集めています。
しかし簡単そうでも注意したい点もありますし、賃貸経営のためにさらなる出費がかさむことも。
そこで今回は、分譲マンションを貸す際に注意したいデメリットやメリットについて、詳しくご解説しましょう。
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将来の用途を考えておく
転勤や別のマンションを購入するケース、相続したけれど住む予定がないマンションなど、貸すことを考える人は色々な理由があるでしょう。
その際に選択肢になるのが、分譲マンションを売却すること。
転勤でいつか戻ってくるなら、とりあえず貸すことはよい手段になりますが、この先マンションをどうするか予定がない場合は明確な用途を考えてみましょう。
ライフスタイルの変化により、購入した時の目的が果たせないことはよくあります。
将来的にその部屋をどうするか決まっていないと、不動産会社に相談した際に思いもよらぬ展開になることもあるでしょう。
たとえば賃貸物件をメインに扱う不動産会社なら、賃貸を勧めるのは想定できますし、売買する不動産会社なら売却を勧めるのは納得です。
マンションは投資目的でオーナーになる人が多いように、将来性があるのできちんと目的意識を持ち、損のない決断をすることが大切です。
分譲マンションを貸すメリットについて
分譲マンションを貸すと家賃収入になりますので、働かずに稼げる不労収入になるというメリットがあります。
分譲マンションは賃貸用マンションよりも設備が充実し、デザイン性も高く、かなりの家賃収入が期待できるしょう。
相場的には賃貸用よりも2割ほど高い賃料が得られるともいわれていますので、本業のかたわらサイドビジネス的な収入が期待できます。
また家賃収入は、その物件の固定資産税とローンは経費にできますので、課税額を軽減させることが可能。
居住用と比較しても、賃貸として利用する不動産は評価が低くなりますので、相続税も安くなるメリットがあります。
空き家になってしまうなら、分譲マンションを貸すことはあらゆるメリットが考えられますね。
分譲マンションを貸すデメリットについて
空き部屋になってしまう分譲マンションは、資産として活用することができますので、貸し出すことで収入増や節税のメリットが得られる場合も。
しかしデメリットとして、賃貸するには部屋のクリーニングやリフォームが必要になり、費用が発生します。
さらに賃貸中に設備の故障や周辺環境からクレームなどを受ける場合もありますので、トラブルが生じる可能性も忘れないようにしましょう。
また分譲マンションを貸すといっても、入居者がすぐに見つからず家賃収入が得られないと、あてにしていた計画が台無しになるリスクもあるでしょう。
分譲マンションは居住用の物件や、賃貸として入居者がいた場合では、売却する際に収益物件となり査定額が下がる可能性があります。
また長い目で考えると、日本の少子化は入居者世代の減少が想定されますので、長期的な収入にならないこともあるでしょう。
貸す時の流れについて
分譲マンションを貸す場合は、まず不動産会社に相談をして手続きの依頼を行います。
不動産会社は数が多いため、安心して取引するためにも口コミ評判なども参考にするとよいでしょう。
分譲マンションを貸すのは、大まかに分けると3通りの方法があり、2年ごとに契約更新する「賃貸借契約」、一括借り上げの「サブリース」、一定の契約期間だけ行う「定期借家契約」があります。
それぞれ特徴がありますので、内容を確認して自分の目的に合わせて貸し出し方法を選ぶこと。
契約の家賃は相場に合わせて決めることが一般的なので、不動産会社のアドバイスを参考に判断しましょう。
入居者の募集を開始して、決まったら賃貸契約を結ぶ流れになります。
最終的に保証会社や不動産会社の審査がありますので、空き室をできるだけ早く解消したい場合には、審査レベルについても不動産会社と相談しておくとスムーズでしょう。
分譲マンションを貸す費用は、初期のクリーニングやリフォームで100万円前後かかることもありますし、入居中の修繕なども覚悟しなければならないため、初期費用は準備が必要ですね。
売却か賃貸ではどちらが得？
分譲マンションを貸すのはメリットもデメリットもありますが、将来住む予定がないなら、資産価値のあるうちに早く売却したほうが安心ですよね。
しかし売却する際も注意点があり、ローン残債がある場合は完済しなければなりません。
売却代金で返済できない場合は、自己資金を持ち出す場合もあるので、慎重に判断しましょう。
部屋の年数、設備、立地条件とあらゆることを考え、不動産を手放す覚悟ができるかどうかが大きな鍵になりますね。
まとめ
分譲マンションを貸すのは収入になりますが、定期的な収入になるまでにはさまざまな準備が必要です。
売却したほうがお得な場合もありますので、まずはいくつかの不動産会社と相談してみましょう。
