この記事の目次
はじめに
入居者さえ確保すれば利益が最大化すると思われがちな不動産投資。
ただマンションなどの物件を運用していれば良い訳ではなく、利益を最大化するためには「経費」に対する知識が必須になってきます。
「経費」を正しく計上することは節税へとつながり、あなたの不動産投資に対する利益が最大化されます。
今回は不動産投資の利益を最大化するための、計上できる経費、できない経費について掘り下げていきます。
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不動産投資において計上できる経費について
不動産所得において経費とは不動産収入を得るために直接必要な費用のことを指します。
不動産投資において計上できる経費について記載していきますので、一緒に確認していきましょう。
保険料
不動産を運営するにあたって必要な保険料のことを指します。
物件を運用していくために必要な保険料に当たるのは、火災保険や地震保険などです。
したがって、個人が払っている社会保険料などは費用に計上することはできません。
税金
不動産投資にかかる各税金は経費として計上することができます。
- 固定資産税
- 印紙税
- 都市計画税
- 登録免許税
- 不動産取得税
これらの税金については経費として計上することができます。
また、不動産の運用に使っている割合に応じて自動車税・重量税を経費に計上することができます。
減価償却費
建物にかかる減価償却費は経費として計上することができます。
不動産購入費用のうち建物については、法定耐用年数で割った金額を毎年経費として計上することができます。
木造物件の耐用年数は22年、鉄骨造は34年、RC（鉄筋コンクリート）造は47年です。
修繕費
建物を運用していく上で避けて通れないのが建物の老朽化です。
また、入居者がいれば設備を使用することによる劣化は避けられません。
設備の原状回復のためのリフォームや、故障に伴う費用は経費として計上することができます。
例えば、
- 部屋の老朽化による壁紙や床の張り替えにかかる費用
- 汚れた部屋の清掃費用
- 共用部分の清掃、メンテナンス費用
- 故障による壊れた設備の交換費用
などが挙げられます。
管理会社に支払う委託料金
管理会社に業務を委託している場合、その管理費用は経費として計上することができます。
管理を一任することにより、物件を保有している経営者は必要以上な業務に追われることが無くなります。
そのため、完全な「不労所得」として、不動産の運営における実務をこなすことなく、一定以上の収入を得ることができます。
ローン金利
不動産を購入した際に融資を受けた場合、毎月のローン返済が費用として計上されていきます。
その費用は経費として計上することができます。
建物部分にかかる金利だけは費用として計上することができます。
ただし、覚えておきたいのが建物を保有する際の土地の購入部分にあたる金利には上限が設けられています。
その他の経費
常識の範囲内で経費として計上できる費用があります。
競合物件を視察するための交通費、不動産屋への手土産などが挙げられるでしょう。
しかし、あまりにも金額が大きすぎると税務署のチェックが入るため、それらを経費として証明できるものは用意しておきましょう。
不動産投資において計上できない経費
ここまでは不動産投資において計上できる経費を確認してきました。
次の項目では不動産投資において経費の計上ができない項目を記載していきます。
所得税・住民税などの税金
所得税や住民税は個人にかかる税金であるため、不動産投資とは全く関係ないので経費とし計上することはできません。
所得税は不動産投資で得た不動産所得などを加味して計算します。
その際に、総収入から経費を引いた金額が納税額の対象となるため、経費を計上して計算するか否かで所得税の金額が変化します。
ビジネス用スーツなどの購入費用
不動産投資ではビジネスシーンに応じてスーツの着用が求められたりするため、業務上スーツが必要だと考えられます。
しかし、スーツの購入費用を経費として計上することはできません。
スーツや時計などビジネスシーンでも使われることはありますが、プライベートのファッションの一環として扱われることになります。
資格取得費用
マンション経営管理士や宅建士など、個人のスキルアップのために使われる費用は経費として計上することはできません。
ただし、情報収集のための費用として書籍代や新聞代などは経費として計上することができます。
まとめ
今回は不動産投資の経費について
- 経費として計上できる費用
- 経費として計上できない費用
を記載していきました。
不動産投資をする際には簡単に記載するだけでこれだけの費用がかかります。
これらの費用についての知識を網羅するだけで、節税効果が期待され、数万円の収益の獲得につながると考えられます。
不動産投資を積極的におこなっている方は日々の経費の管理を徹底するだけで収益の増加につながりますので、改めて支出の再確認することをオススメします。
