資産運用などの観点から、不動産投資に興味があるという方も増えてきました。そんな中で、「まだ投資したことない」「リスクがあるから心配だ」という方も多いでしょう。
多くの方がチャレンジをしている不動産投資ですが、もちろんリスクも存在します。そのため、起こりうる事態を事前に把握し、対策方法を知っておくことが大切でしょう。
今回は、そんな不動産投資のリスクの代表例3つとそれぞれの対策を解説します。
不動産投資にご興味のある方は、ぜひ参考にしてください。
【初心者必見】不動産投資のリスク3選
不動産投資で把握しておくべき主なリスクは次の項目です。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 修繕リスク
各リスクについて詳細と対策を解説します。
空室リスク
空室であることの一番のリスクは収支がマイナスになってしまうことです。物件は、多くの方がローンで購入されているため、その支払いが毎月行われます。
空室であれば、家賃が入ってこないので支払いだけしなくてはなりません。
空室＝家賃収入“０”
空室期間は、ローンの返済と諸費用を自身で支払っていかなくてはなりません。諸費用とは、物件の管理費や修繕積立金などを指します。
空室が長く続いてしまうと、自己資金が尽きて自己破産してしまうことがあるかもしれません。そうなると、資金も信用（与信）もなくなってしまうので、新しい投資に再チャレンジすることさえ難しくなってしまいます。
対策：良い物件を選び、良いパートナーを見つけること
空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。
駅近や築年数が浅い物件などは、常に一定数の入居希望者がいます。逆に、駅から離れている物件や、安いからといって築の古い物件を買ってしまうと、入居付けに苦労する可能性が高くなります。
また、貸している部屋は、通常、賃貸管理会社と呼ばれる管理会社に業務を任せることが多いでしょう。入居者を早く見つけられるかどうかは、この賃貸管理会社の手腕が大きく関わってきます。
そのため、信頼のできる管理会社を見つけ、管理を任せることが重要です。口コミや実績などをしっかりと調べましょう。
家賃滞納リスク
たとえ空室にならなくても、入居者に家賃を滞納されては収入が減ってしまいます。そのため、空室の時と同様、ローンの返済ができなくなるかもしれません。
具体例とその対策を解説していきます。
家賃滞納＝家賃収入“０”、さらに裁判費用が発生⁉
入居者が家賃を滞納した場合、家賃収入はありません。
特に、支払い能力がなくなったなどの理由で、意図的に支払いを滞納している場合は、対応が難しくなります。
内容証明郵便で催促を行うなどして、催促したエビデンスを残しておかなくてはなりません。また、滞納は3カ月以上続いているという実績が必要だからです。
さらに、3カ月後に退去してもらえなかった場合は、訴訟費用や強制代執行の費用（100万円程）などを物件所有者が支払い、退去させる流れになります。
そうなれば、空室のときよりも損失額は大きくなってしまうでしょう。
対策：家賃保証会社の審査を条件に入居してもらう
家賃滞納トラブルを避けるために、入居者に入ってもらう際は家賃保証会社の審査を通すようにしましょう。
家賃保証会社は、家賃滞納があった場合、物件所有者がもらうべき家賃を立て替えて支払ってくれます。手数料は入居者が支払うため、貸主側に負担がない点も魅力です。
家賃保証会社は入居時に審査を行い、クレジットカードの信用履歴や勤務先などを確認します。個人の支払い能力を判定することで、事前にトラブルを防ぐことができます。
修繕に対するリスク
長く物件を所有していると、思わぬ出費が発生します。物件の修繕費です。物件所有者は部屋の中はもちろん、付帯する設備を修繕する義務があります。
経年劣化によって発生する修繕費用
修繕コストとしては、次のようなものがあります。
- 入退去時の原状回復、リフォーム
- 給水管、配水管の劣化および破損
- 給湯器やエアコンなどの設備の取替え
これらの費用を考えずに収支を組んではいけません。
これらの修繕費に加えて、他にも思わぬ出費が発生したときなどに自己資金で賄っていけなくなります。
また、自己資金は出せても、結果的に利益が出ていなかったなんてことにもなりかねません。対策を見ていきましょう。
対策：自分で修繕費を積み立てる
修繕費として、毎月の利益の中から、一部を積み立てておくことが必要です。
急な対応を迫られても、その積立金の中から賄うことができます。
物件を購入する前に、いくらくらいの積み立てが必要か、不動産会社と相談しあらかじめ決めておきましょう。
対策：経験豊富な管理会社に任せる
修繕については、経験豊富な賃貸管理会社を味方につけて、相談しましょう。
長期で修繕計画を立てたり、無駄な出費にならない修繕のアドバイスを受けるためにも、賃貸管理の経験が豊富な管理会社を選びましょう。口コミサイトや実績を確認するようにしましょう。
http://research-online.jp/all/property/14474/
http://research-online.jp/all/property/14468/
http://research-online.jp/all/property/13695/
まとめ
不動産投資で代表的な3つのリスクを解説しました。不動産投資にはリスクはつきものですが、その対策を知ることであらかじめ備えることができます。備えることができれば、安心して不動産投資にチャレンジすることができますよね。
不動産といえども、様々な種類（新築一棟アパート、中古一棟アパート、新築区分マンション、中古区分マンション）があります。種類により、目的もリスクも変わってくるので「不動産投資に興味がある」という方は、ぜひ相談してください。ご相談をお待ちしております。
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