都内のマンションを相続後に売却した際、「相続税を払ったのに、また譲渡所得税までかかるの？」と驚く方は少なくありません。特に3000万円クラスのマンションでは税額が大きく、想定外の負担に戸惑うケースも多いです。本記事では、相続と売却で税金が重なる理由や「二重課税」に見える仕組み、取得費加算の特例や3,000万円特別控除などの節税方法を解説します。知らないと数百万円の損をする可能性があるため、相続不動産を売却予定の方は必見です。
この記事でわかること
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相続税と譲渡所得税が両方かかる仕組みと二重課税の正体
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3000万円のマンションを相続・売却した場合の税金シミュレーション
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節税に有効な「取得費加算の特例」「3,000万円特別控除」の詳細
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空き家特例や長期譲渡所得扱いなど使える税制優遇措置
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相続不動産を売却する前にやるべき準備と注意点
記事の3点要約
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相続した不動産を売却すると、相続税と譲渡所得税の両方が発生し、二重課税に見える仕組みになっている。
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3000万円のマンションを相続して4000万円で売却した場合、譲渡所得税だけで700万円以上かかるケースがある。
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取得費加算の特例や3,000万円特別控除、空き家特例を活用すれば、数百万円単位の節税が可能になる。
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この記事の目次
相続後の売却で税金が2回かかる理由
相続後の不動産売却で「二重課税」に見えるのはなぜ？ 相続税 不動産を受け継いだ時に課税 譲渡所得税 売却して利益が出た時に課税 相続した不動産を売却すると、2つの税金が発生します。 相続税と譲渡所得税の違い 以下の表で整理してみましょう。
相続税は「財産を受け取ったこと」に対する税金、
そのため制度上、2つの税金を支払う必要が出てきます。
税金の種類
課税のタイミング
課税対象
不動産を相続した時
相続時点の評価額
（路線価・固定資産税評価額）
不動産を売却した時
売却益
（売却価格 - 取得費・諸経費）
譲渡所得税は「売って利益が出たこと」に対する税金であり、
課税根拠がまったく異なります。
3000万の家を相続
→4000万で売却！税金は？
3000万円のマンションを相続→4000万円で売却したケース 実際にどのくらいの税金がかかるのか、シミュレーションしてみましょう。 相続時の評価額 3,000万円 売却価格 4,000万円 +1,000万円 📊 売却時の基本データ 💡 売却益の計算 取得費が不明だと「概算取得費」として売却額の5%しか認められません。 Step 1: 概算取得費の計算 取得費 = 4,000万円 × 5% = 200万円 Step 2: 売却益の計算 売却益 = 4,000万円 - 200万円 - 100万円 = 3,700万円 Step 3: 譲渡所得税の計算 譲渡所得税はおおよそ 20%前後（所得税15%＋住民税5%） 譲渡所得税 = 3,700万円 × 20% ≈ 740万円 📌 譲渡所得税額 約740万円 ※長期譲渡所得（5年超保有）の場合の税率で計算
相続税も別途支払っていた場合、
トータルで1,000万円近い税負担
になる可能性があります。
節税できる制度・特例を知っておこう
節税できる制度・特例を知っておこう
二重課税そのものを避けることはできませんが、 取得費加算の特例
相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算できます。
相続から 3年10か月以内に売却 した場合のみ適用可能
加算できる金額は、納めた相続税額 × 不動産の課税割合
例：相続税600万円のうち不動産にかかる割合が50%の場合 → 譲渡所得を300万円減らせる！ 3,000万円の特別控除
被相続人が住んでいた自宅を相続後に売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
相続開始から3年以内の売却が条件
空き家を売却する場合も「空き家特例」として使えるケースあり
譲渡所得が3,000万円以下なら税金がゼロに！
長期譲渡所得として扱える
通常、取得から5年未満の不動産を売却すると「短期譲渡所得」として税率が約39%になります。
しかし、相続で取得した不動産は被相続人の保有期間を引き継ぐため、長期譲渡所得扱い（20%前後）となります。
税率が約半分に！（39% → 20%）
これらの制度を上手に活用すれば、
節税できる制度を賢く使うことで税負担を大きく減らすことができます。
（相続税を取得費に加算できる）
（居住用の自宅を売却した場合）
（税率軽減）
大幅な節税が可能です！
課税額を減らすための注意点
課税額を減らすための注意点 取得費をできるだけ正確に算出する
被相続人の購入価格やリフォーム費用の領収書を探す
取得費加算の特例を忘れずに活用
相続から3年以内の売却を目指す
取得費加算や空き家特例の適用条件にかかるため
専門家に早めに相談する
税理士や不動産会社に売却シミュレーションを依頼
特に重要なのは「3年以内」のタイミング！
適切な準備と専門家のサポートで
多くの特例制度に期限があります
大幅な節税を実現しましょう！
FAQ｜相続不動産の売却と二重課税
FAQ｜相続不動産の売却と二重課税
よくあるご質問にお答えします
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Q.1 相続した不動産を売却すると、必ず相続税と譲渡所得税の両方を払わないといけないのですか？
A. はい、基本的には両方を支払う必要があります。相続税は「財産を受け取ったこと」に対する課税、譲渡所得税は「売却して利益が出たこと」に対する課税であり、課税根拠が異なるためです。ただし、取得費加算の特例や3,000万円特別控除を活用することで、譲渡所得税の負担を軽減できる場合があります。
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Q.2 取得費が分からない場合、どうやって譲渡所得税を計算すればよいですか？
A. 取得費が不明な場合は「概算取得費」として売却価格の5%しか認められません。ただし、相続税を支払った場合は取得費加算の特例を利用して取得費を増やせる可能性があります。領収書や契約書など被相続人の購入時資料を探し、分からない場合は早めに税理士に相談しましょう。
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Q.3 相続した不動産を売却するなら、相続からどのくらいの期間内に行うのがよいですか？
A. 相続から3年以内の売却を目指すのが理想です。取得費加算の特例や空き家特例など、複数の節税制度が3年以内の売却を条件にしているためです。売却まで時間がかかるケースも多いため、できるだけ早めに準備を始めましょう。
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Q.4 空き家になった実家を売却する場合、節税できる特例はありますか？
A. はい、「空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。被相続人が1人で住んでいた住宅を相続後に売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。ただし、耐震基準や相続開始から3年以内の売却など細かい条件があるため、事前に確認が必要です。
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Q.5 相続税と譲渡所得税の節税対策は自分でできますか？
A. 節税制度の内容は複雑で、適用条件や必要書類も多いため、専門家に相談するのがおすすめです。税理士に売却シミュレーションを依頼すれば、最適な特例を組み合わせて数百万円単位で節税できる可能性があります。特に3000万円クラスの不動産では税額も大きくなるため、早めの相談が重要です。
相続不動産の売却では、適切な特例の活用により
大幅な節税が可能です。専門家への早期相談をおすすめします。
二重課税に見えても
節税策で税負担を減らせる
- 相続税と譲渡所得税は課税根拠が異なり、
両方支払う必要があります - 節税するには 取得費加算の特例
・3,000万円控除・長期譲渡所得扱い を活用 - 相続から3年以内の売却がポイント
「3000万円の都内マンション」を相続した場合、売却時の税負担は大きくなりやすいため、早めの対策が重要です。
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