最近のニュースで話題の「フラット35」の上限引き上げ。「どう変わるの？」「うちは関係ある？」と気になる人も多いですよね。この記事では、数字を交えながら初心者でもわかるように、フラット35の基本から上限引き上げの意味、そして家計への影響まで丁寧に解説します。
この記事でわかること
フラット35の融資上限が「8,000万円」から引き上げ検討されている理由
現在のフラット35の金利・条件・審査基準の基本知識
上限引き上げで変わる購入可能価格とメリット・デメリット
年収別に見る「無理のない借入金額」シミュレーション表
今後の住宅市場と家計が注意すべきポイント
記事の3点要約
国土交通省は、住宅価格の高騰を受けてフラット35の融資上限8,000万円を約20年ぶりに引き上げる方向で検討している。
フラット35の利用者は増加傾向で、2025年7〜9月期は前年同期比+50％超と需要が高まっている。
上限が上がることで1億円前後の住宅購入がしやすくなる一方、「返済比率」などの審査基準は変わらず、無理のない返済計画が重要。
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FAQ｜「フラット35」上限引き上げでどう変わる？
A. 現時点（2025年11月）では、国土交通省が「秋の経済対策」での引き上げを検討中です。正式な引き上げ時期や金額は、政府の発表後に確定します。約20年ぶりの見直しになる見込みで、2026年度からの運用開始が有力視されています。
A. 主に首都圏で1億円前後の新築マンションや戸建てを検討している実需層です。
現行の8,000万円上限では自己資金や別ローンを併用する必要がありましたが、上限が上がればフラット35単体で購入できる範囲が広がる可能性があります。
A. フラット35では、借入額よりも「返済比率」が重視されます。
年収400万円未満の人 → 返済比率30％以下 年収400万円以上の人 → 返済比率35％以下
これを超えると審査に通りにくくなるため、返済負担を年収の25〜30％以内に抑えるのが安心です。
A. 2025年11月時点のフラット35の金利は年1.90％前後が最も多い水準です。
日銀の金融政策や長期金利の動きにより今後上昇する可能性もあるため、金利が低いうちに固定で確定するという選択は、リスクを抑える上で有効です。
A. 可能です。ただし、借入額は収入に応じて制限されます。
また、夫婦でペアローンを組むことで合算年収をもとに借入額を増やすこともできます。
この記事の目次
なぜ「フラット35」の
上限を見直すの？
背景：住宅価格が“高すぎる”！
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2005年からフラット35の融資上限はずっと8,000万円のまま。
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しかし近年、住宅価格は急上昇。
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東京23区の新築マンションの平均価格は1億3,309万円（2025年上半期）。
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首都圏でも平均1億円超えが続いています。
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つまり、「8,000万円ではもう足りない人」が増えてきたのです。
利用者が急増中！
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日銀の利上げで、変動金利型のローンが上がり気味。
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そのため、35年固定金利のフラット35を選ぶ人が増加しています。
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住宅金融支援機構によると、2025年7～9月の利用申請は**前年より約1.5倍（+50%）**に増えました。
フラット35ってどんなローン？
| 項目 | 内容（2025年11月時点） |
|---|---|
| 金利 | 年1.90％（固定） |
| 融資上限 | 100万円～8,000万円 |
| 返済期間 | 15～35年（完済は80歳まで） |
| 返済負担率 | 年収400万円以上：35％以下／400万円未満：30％以下 |
💡「固定金利」とは？
借りたときの金利が35年間ずっと変わらないタイプ。返済額が一定だから、将来の金利上昇に不安がある人には安心です。
上限を引き上げると何が変わるの？
メリット
-
1億円クラスの物件もフラット35だけで購入しやすくなる
-
共働き夫婦（ペアローン）なら、合計で最大1億6,000万円の借入も可能に
注意点
-
「借りやすくなる＝返せる」ではありません。
フラット35には、**返済比率（年収に対する返済の割合）**という審査基準があります。
つまり、収入が少ないと借入額が増えても審査に通らない場合があります。
年収別
「どれくらい借りても安全？」早見表
住宅ローンは「借りられる金額」よりも「無理なく返せる金額」で考えるのが大切です。
以下は、金利1.9％・35年ローンでの目安です。
| 年収 | 無理のない返済（年収の25％） | 借入目安額（35年固定） |
|---|---|---|
| 600万円 | 月12.5万円返済 | 約3,800万円 |
| 800万円 | 月16.7万円返済 | 約5,100万円 |
| 1,000万円 | 月20.8万円返済 | 約6,400万円 |
| 1,200万円 | 月25万円返済 | 約7,700万円 |
💡目安は「年収の4〜5倍まで」が安全ゾーン。
教育費・老後資金も考えると、無理して借りすぎないことが重要です。
フラット35の上限が上がったら、
買える家はどう変わる？
例1：都内で新築マンションを買いたい場合
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平均価格：1億3,000万円
-
現在の上限：8,000万円 → 差額は自己資金や民間ローンでカバーが必要
-
今後、上限が上がれば、フラット35だけで購入可能になる人が増えるかもしれません。
例2：郊外で6,000万円台の戸建てを買いたい場合
-
すでにフラット35で十分カバー可能。
-
ただし、**頭金を多く入れるほど金利が低くなる（9割以下融資で優遇）**ので、
頭金を増やす方が賢い選択になることもあります。
住宅ローンの賢い考え方
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| ① 返済比率は25〜30％が安心 | 余裕を持って返せる金額を設定しよう |
| ② 頭金をしっかり用意 | 借入90％以下で金利が安くなる |
| ③ 共働きはペアローンを検討 | 夫婦で収入を合わせて上限アップも可能 |
| ④ 教育費・老後資金も考える | 住宅ローンだけで家計圧迫しないように |
今後のスケジュールと注意点
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国土交通省は2025年秋の経済対策で上限引き上げをまとめる見込み。
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正式な金額や開始時期は、今後の政府発表で確定します。
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フラット35を検討中の人は、今後の**「金利動向」と「政策発表」**を注視しましょう。
まとめ：借りられる金額より
「返せる金額」で考えよう
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フラット35の上限引き上げは、住宅購入者にとって大きなチャンス。
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でも、本当に大事なのは「借りやすさ」よりも「返せる安心」。
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無理のない資金計画で、長く安心して住める家を手に入れましょう。
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