2024年版：不動産投資における税金完全ガイド

【記事監修】

当記事は、リサーチオンラインを展開するリサーチバンク株式会社の「不動産投資専門家チーム」によって監修されています。リサーチバンク株式会社では、経済ビジネスの解説、資産運用のコツに関する豊富な経験と知識を有し、多数の顧客へのコンサルティングサービスを提供しております。不動産投資チームによる実績を基に、読者の皆様へ的確な情報をお届けします。

はじめに：不動産投資と税金の基本

不動産投資をするにあたって直接関連する税の種類

所得税:

不動産投資から得られる賃貸収入に対して課せられます。賃貸収入から必要経費を差し引いた利益に対して計算され、個人の所得税率に基づきます。

固定資産税:

所有する不動産に毎年課せられる税金です。不動産の評価額に基づいて計算され、市町村が徴収します。

譲渡所得税:

不動産を売却し、利益が出た場合に課せられる税金です。売却益から必要経費を差し引いた利益に対して計算され、所有期間によって税率が異なります。

これらの税金は不動産投資の収益に直接影響を及ぼすため、投資計画を立てる際には特に注意が必要です。また、税金の計算方法や節税策については専門家のアドバイスを受けることが推奨されます。

取得、所有の変更、または所有権の移転に関連する税

不動産取得税：

不動産を購入した際に一度だけ課される地方税で、不動産の取得価格に基づいて計算されます。この税金は、不動産の購入プロセスの一環として考慮する必要があり、投資計画を立てる際には重要な費用要素です。

登録免許税：

不動産の登記を行う際に発生します。これには不動産の購入時の所有権移転登記や、抵当権の設定・抹消の登記が含まれます。

印紙税：

不動産取引における契約書や重要な書類に印紙を貼付する際に発生します。例えば、不動産の売買契約書や賃貸契約書など。

相続税・贈与税：

不動産を相続または贈与で受け取った場合に発生します。相続税は不動産の所有者が亡くなった際に、相続人が支払う必要があります。贈与税は生前に不動産を他人に贈った場合に発生します。このガイドは、「取得税」と「固定資産税」について解説していきます。不動産投資に興味がある方、現在不動産投資を行っているが税金についてより深く学びたい方にとって、このガイドが効果的な税金管理戦略を立てるための基盤となれば幸いです。また、税金は複雑で変更がある場合も多いため、定期的な情報のアップデートと専門家の助言を求めることが、成功への鍵となります。

不動産取得税の詳細

多くの人が不動産を取得する際に購入価格に焦点を当てがちですが、不動産を取得した後、半年から1年以内に必ず不動産取得税の納付書が到着します。このセクションでは、納付書が届いてから慌てないように、不動産取得税の税額や支払い方法、トラブル時の対処方法について詳しく説明します。

不動産取得税に関する概要

不動産取得税は、不動産購入時に一度だけ支払う地方税です。購入価格に基づいて計算され、新しい所有者にとって追加の財務負担となります。この税金を購入計画に含めることは、資金計画の立て方に重要な影響を与えます。

納付時期とプロセス

不動産取得の申告後、税務事務所による調査が行われ、税額が算出されます。このプロセスには通常半年から1年かかります。納税通知書が届き次第、税務事務所や金融機関、郵便局、コンビニエンスストア、電子決済サービスなどで指定された方法に従って納付します。一括払いが難しい場合には分割払いも可能ですが、基本的には一回限りの支払いです。

計算方法

取得税は、不動産の価格（固定資産税評価額）に基づいて計算されます。例えば、4000万円の不動産で税率が3%の場合、不動産取得税は120万円になります。ただし、税率は不動産の種類や地域によって異なります。

節税のポイント

・特定の条件下での軽減措置により、節税が可能です。新築住宅の場合、特定の要件を満たすことで税額が軽減されます。例えば、新築戸建てや区分所有マンションの場合、延べ床面積が50㎡以上240㎡以下の場合に軽減措置が適用されます。また、新築住宅用土地の取得税にも軽減措置があり、固定資産税評価額の半額に基づいて計算されます​​。

・2023年度に新設された「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する特例措置」により、一定の要件を満たすマンションにおいて、大規模修繕工事を行った際の翌年度の建物部分の固定資産税額が減額されることになりました。この措置は2023年4月1日から2025年3月31日までの2年間の予定です​​。

具体的な軽減額のシミュレーション

例えば、新築住宅の床面積が150㎡、固定資産税評価額が1,000万円、土地の面積が200㎡、土地の固定資産税評価額が1,000万円の場合、軽減措置を適用しない場合の不動産取得税は合計で45万円となります。しかし、軽減措置を適用すると、不動産取得税はわずか1.5万円になり、大幅な節税が可能になります。

このように、不動産取得税は購入時に一度だけ支払う税金であり、軽減措置を適用することで大幅な節税が可能です。取得予定の不動産が軽減措置の適用条件に当てはまるかどうかを事前に確認し、適切な申告を行うことが重要です。また、注意点として税法は都度、変更される可能性があるため、常に最新の情報を確認するか、不動産専門のコンサルタントに相談することをお勧めします。

固定資産税の理解

固定資産税とは何か？

固定資産税は不動産所有者に毎年課される重要な地方税です。この税金は、不動産の市場価値に基づいて算出され、所有することによる経済的利益に応じた税額が定められます。この税は地域の公共サービスやインフラ整備に寄与し、地域社会の発展を支える役割を果たしています。

納付時期

固定資産税は年に数回に分けて支払われることが一般的です。計算は、不動産の評価額に地方自治体が定める税率を適用して行います。この評価額は定期的に見直され、市場価値に応じて変動するため、常に最新の情報を確認することが重要です。

固定資産税の納付時期や方法は、地方自治体によって異なるため、納税通知書が届いた際は、納付時期や納付期限、支払方法を確認することが重要です。多くの場合、支払いは年4回払いまたは一括払いから選択できます。それぞれの自治体が定める納税のルールに従い、期限内に適切な方法で税金を納めることが求められます。

このように、固定資産税は固定資産の所有期間中、継続して支払う必要がありますが、その額は常に一定ではありません。特に建物の固定資産税は、建物の構造や経年減価率に基づき徐々に減少します。例えば、一般的な木造住宅では約20年、鉄骨鉄筋コンクリートのマンションでは約60年で減額されますが、耐久性の高い家屋ほど減額率は低い傾向にあります。ただし、減額は新築時の20%で止まり、完全にゼロになることはありません。一方で土地については、経年による減価が生じない点が特徴です。

固定資産税の計算方法

上記の内容に沿って、新築マンションの固定資産税の計算方法を、4000万円のマンション購入を例にして一緒に計算していきましょう。

ステップ1: マンション購入金額の按分

購入したマンションの総額（4000万円）を土地部分と建物部分に分けます。

分け方が不明な場合は、土地6割、建物4割の比率を使用します。

土地部分：4000万円 × 60% = 2400万円

建物部分：4000万円 × 40% = 1600万円

ステップ2: 土地の固定資産税額計算

計算式: 土地部分の金額に市場価値の70%を掛け、さらに小規模住宅用地の特例（6分の1）を適用し、最後に1.4%の税率を掛けます。これで土地の固定資産税が求められます。

例: 2400万円 × 70% × 1/6 × 1.4% と計算すると、約5.88万円が土地の固定資産税額になります。

ステップ3: 建物の固定資産税額計算

計算式: 建物の部分も同様に市場価値の70%を掛け、新築住宅の特例措置（2分の1）を適用し、1.4%の税率を掛けます。

例: 1600万円 × 70% × 1/2 × 1.4% と計算すると、約7.84万円が建物の固定資産税額になります。

ステップ4: 総固定資産税の算出

計算式: 最後に、土地と建物の固定資産税額を合算します。

例: 土地の固定資産税（5.88万円） +建物の固定資産税額（7.84万円） を合計すると、約13.72万円が新築マンションの総固定資産税になります。

注意点

これは一般的な計算方法であり、実際の税額は市町村の評価や特例措置の適用により異なることがあります。特に新築住宅の特例措置は期間が限られており、5年目以降は通常の税率が適用されます。都市計画税が適用される地域では、固定資産税とは別に都市計画税も考慮する必要があります。

節税戦略と実践：不動産投資を賢く進める方法

固定資産税の軽減措置と節税ポイント

軽減措置の概要

固定資産税には、特定の条件を満たす場合に適用される軽減措置が存在します。環境基準に適合する住宅など、特定の基準を満たす物件は、固定資産税の軽減が可能です。

免税点とその影響

固定資産税には、一定の課税基準額未満であれば免税となる免税点が設定されています。具体的には、土地が30万円未満、家屋が20万円未満の場合、税金が免除されることがあります。所有する複数の土地や建物の合計額によって免税の適用が決まります。

軽減措置の適用条件

軽減措置には条件があり、これらを満たすことで税額の減少が期待できます。所有する不動産がこれらの条件に該当するかどうかの確認が重要です。

固定資産税の節税ポイント

新築住宅の減額

・条件: 令和6年3月31日までに建てられた新築住宅、専有部分の居住面積が特定の範囲内であること。

・軽減される額: 住宅にかかる固定資産税額の半分（最大120㎡まで）。

・軽減期間:通常5年間（特定の建築物では3年）。

認定長期優良住宅の減額

長期優良住宅の認定を受けた場合、減額期間が最大7年に延長されます。

住居用地の減額

小規模住宅用地では固定資産税額が1/6に、一般住宅用地では1/3に軽減されます。

その他の減額措置

バリアフリーや耐震、省エネ改修、長期優良住宅化リフォームを行った場合も減額が可能です。

シミュレーション例

例えば、新築住宅を5000万円で購入した場合、次のように固定資産税が計算されます

このシミュレーションは、新築マンションの購入に際して、固定資産税の軽減措置を適切に活用することで、どれだけの節税効果があるかを示しています。新築住宅の減額や住居用地の減額など、さまざまな軽減措置を理解し活用することで、年間の税負担を大きく削減できます。

不動産投資や所有における節税は、長期的な資産運用戦略の一環として非常に重要です。税制の変更や個々の不動産の特性に応じた適切な節税措置の選択が求められるため、専門家のアドバイスを受けることが推奨されます。

固定資産税の軽減措置を最大限に活用することで、不動産投資の利益を最大化し、長期的な成功を目指しましょう。

トラブルを避けるために

一般的な誤解とトラブル

不動産投資での税金支払いにおいて、様々な誤解がトラブルの原因になりがちです。たとえば、固定資産税の評価額の間違った解釈や、取得税の計算ミスがしばしば見られます。納税期限の見逃しや、税金の不正確な申告も一般的な問題です。これらの間違いは、予期せぬ財政的な負担や法的な問題を招く可能性があります。

トラブルを避けるためのヒント

税金関連のトラブルを避けるには、正確な情報を把握し、タイムリーに対応することが重要です。税金計算の正しい方法や納税期限を理解し、事前の計画を立てることが必要です。また、税務アドバイザーや不動産の専門家と定期的に相談し、誤解を防ぎ、税金を適切に管理することが助けになります。

まとめ：不動産投資のための税金管理

税金管理の重要性

不動産投資における税金管理は、投資成功の鍵です。税金の正確な支払いと効果的な節税戦略は、リスクを管理しつつ長期的な利益を確保するために不可欠です。税金の複雑な側面を理解し、適切に対応することは、投資成果を最大化するための核心です。

不動産投資成功のための税金戦略

成功する不動産投資家は、税金管理に重点を置き、その戦略を継続的に改善しています。固定資産税や取得税の適切な理解、税金の予測、節税テクニックの利用、そして専門家からのアドバイスが成功の道を開きます。税制の変化に柔軟に対応し、知識を常に更新することが、投資成功の重要な要素です。

不動産投資にご興味がある"あなた"へ

経験豊かな不動産投資コンサルタントとのパートナーシップの重要性

不動産投資は複雑さとリスクが伴いますが、適切なコンサルタントの支援を得ることでこれらのリスクを大幅に軽減できます。コンサルタントは価格交渉や契約最適化など、重要な決定で客観的なアドバイスを提供し、適切な物件選びや賢明な投資決定へ導きます。これにより、初心者も安心して不動産投資を開始し、成功への道を歩めます。

※しかし、近年は自称コンサルタントを名乗るブローカーが増え、中には悪質な業者とつながっているケースも見られます。

 特に以下のようなケースに注意し見極める必要があります。

1. 売主、建物管理、賃貸管理がきちんとしている会社なのか。
2. 不動産コンサルを名乗る個人ブローカーか。
3. 保険屋の営業マンと私的に仲が良いというだけで紹介されている会社等ではいか。
4. 認可を得ていない、オフショア投資会社などからの紹介、等々

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