2024年版：不動産投資の利回りをマスターする - 成功と失敗を分ける知識と計算法

本稿では、不動産投資の核心に迫る「利回り」にスポットを当て、基本概念から、計算方法、さらにはエリアや物件タイプによる違いまで、幅広く解説しています。利回りの正しい理解は、不動産投資の成功に不可欠です。特に初心者の方や、すでに投資を行っているが知識を深めたい中級者の方にとって、この記事は価値ある情報源となると思います。それでは、不動産投資の重要な側面である利回りについて一緒に学んでいきましょう。

【記事監修】

当記事は、リサーチオンラインを展開するリサーチバンク株式会社の「不動産投資専門家チーム」によって監修されています。リサーチバンク株式会社では、経済ビジネスの解説、資産運用のコツに関する豊富な経験と知識を有し、多数の顧客へのコンサルティングサービスを提供しております。不動産投資チームによる実績を基に、読者の皆様へ的確な情報をお届けします。

はじめに：不動産投資利回りのA to Z

不動産投資の基本と利回りの理解

不動産投資を始めようと思ったとき、最初に目にするのは「利回り」という言葉かもしれません。この数字は、投資したお金がどれだけの利益をもたらすかを示すものです。特に不動産投資では、物件の価格と比較して、一年間でどれくらい収益が見込めるかを表します。よく、物件の広告やネット情報で見かける年間利回りは、投資の際に重要な目安となります。

でも、利回りだけに注目して投資を決めると、予想外の出費やリスクが出てきて、思わぬ損失に繋がることがあります。ですから、利回り以外にも、物件の場所や間取り、その状態など、幅広い角度から物件を見極めることが大切です。

不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」という二つの種類があり、それぞれに特徴や計算方法があります。まず初めに「表面利回り」と「実質利回り」について、それぞれに特徴や計算方法を解説していきます。

利回り分析：成功のカギ

表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資で遭遇する二つの利回りの形式、「表面利回り」と「実質利回り」を理解することは重要です。

【表面利回り】

家賃収入と物件価格の単純な比率を示します。

計算式：年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

【実質利回り】

家賃収入から運営コストや購入時の費用を差し引いた、より実践的な利回りです。

計算式：(年間家賃収入 - 年間運営経費) ÷ (物件購入価格 + 物件購入時の経費) × 100

▼以下の条件でシミュレーション

・物件購入価格：2800万円

・年間家賃収入：120万円（10万円/月 × 12カ月）

・年間運用経費：200万円

・物件購入時の経費：24万円

実質利回りは、特に不動産投資の計画を立てる際に重要です。表面利回りだけを基に計画を立てると、実際の運用コストを見落とすことになり、計画が大きく狂う可能性があります。そのため、投資用物件を選ぶ際には、より正確な実質利回りを算出し、検討することが大切です。このアプローチにより、投資のリスクをより適切に評価し、現実的な投資計画を立てることができます。

利回りの違い: エリアと物件タイプ別

エリア別の利回り

不動産投資において、エリアは利回りに大きな影響を与えます。日本不動産研究所の調査によると、2022年10月時点での東京都内のワンルームマンションの表面利回りは約3.9～4.1％で、大阪では約4.5％です。これは、都心部の物件が高価であるため、利回りが比較的低めになる傾向を示しています。また、マンションレビューの調査では、2022年7月時点での東京の中古マンションの平均価格が5774.58万円（23区外含む）、大阪では2845.86万円となっており、これは需要と供給が価格に及ぼす影響を反映しています。

物件タイプ別の利回り

物件のタイプによっても利回りは変化します。例えば、地方の物件や築年数が古い物件は価格が安く設定されることが多く、結果として高い利回りを示すことがあります。しかし、高い利回りにはそれに伴うリスクも存在します。2022年の首都圏の築年別利回りに関するデータでは、築10年未満の物件は約4.19％の利回りがあり、築20年以上の物件では約7.45％の利回りとなっています。

このように、不動産投資を検討する際には、単に利回りの数値だけでなく、エリアや物件のタイプなど、さまざまな要素を考慮することが大切です。

市場動向と利回りへの影響

2023年の不動産市場を理解するには、エリア別の利回り相場の把握が不可欠です。大都市圏の利回りは一般的に3〜5%とされ、これは物件価格の高さと安定した賃貸需要の反映です。対照的に、地方の物件では5%以上の利回りが期待できる場合もありますが、これは単なる一般的な傾向であり、具体的な投資判断には物件の質や市場の未来予測も必要になってきます。

利回り向上のための戦術

不動産投資における利回り設定は、投資の成功への鍵です。一般に都市部の不動産で期待できる利回りは3〜5%ですが、地方など特定のエリアではより高い利回りを目指すことが可能です。投資家は自分のリスク耐性、資金計画、市場の動向を考慮して、現実的で適切な利回り目標を設定することが重要です。

不動産投資シミュレーションで学ぶ：成功と失敗の事例

成功と失敗の事例分析

不動産投資のシミュレーションは、成功と失敗の両面から洞察を得る機会を提供します。都内の新築マンション投資は、初期投資が高いにも関わらず、安定した需要により長期にわたり安定した収益が期待できる場合があります。一方で、中古マンション投資は初期コストが低く、高い利回りを見込めるものの、物件の老朽化やメンテナンスコストの増加といったリスクが伴います。これらの事例から、物件選定の重要性と長期的な運用計画の必要性が明らかになります。

【不動産投資の成功例】

【利回りだけを見た物件選定の失敗例】

利回りの誤算とその避け方

表面利回りの罠

先ほどの事例からもあるように、不動産投資では、表面利回りに惑わされることは危険です。この指標は、年間家賃収入と物件価格の比率を表しますが、物件の維持コストや空室のリスクは含まれていません。これにより、実際の収益性が誤って高く評価されることがあります。特に2023年の都市部では物件価格の上昇が顕著で、表面利回りのみに基づく物件選定は予期せぬ経済的負担やリスクに直面する可能性を高めます。

高利回り物件のリスク

高利回りの物件が常に良い投資とは限りません。立地の問題、物件の状態、市場の変動など、様々なリスクがこれらの物件には存在します。成功するためには、利回りだけでなくこれらの要素を総合的に評価し、長期的な収益と安定性に重点を置くことが必要です。経験豊かな投資家は、高利回りよりも物件の品質や将来性を優先して考えることが多いです。

まとめ：不動産投資の計画と戦略立案

不動産投資は、適切な戦略と知識があれば長期的な資産形成に大いに役立ちます。2023年の市場は、多様な投資機会を提供し、潜在的な収益性を高めています。

しかし、それに伴うリスクも見過ごせません。利回りは重要な指標ですが、物件の質、立地、市場の将来性、運用コストを総合的に評価する必要があります。投資の成功には、表面利回りだけでなく、実質利回りの理解、リスク管理、分散投資、市場の変動への柔軟な対応が欠かせません。不動産投資は、長期的な学習と市場分析を要する大変な道のりとなっていますが、適切に対応することで、大きな報酬をもたらすことができます。

不動産投資にご興味がある"あなた"へ

経験豊かな不動産投資コンサルタントとのパートナーシップの重要性

不動産投資は複雑さとリスクが伴いますが、適切なコンサルタントの支援を得ることでこれらのリスクを大幅に軽減できます。コンサルタントは価格交渉や契約最適化など、重要な決定で客観的なアドバイスを提供し、適切な物件選びや賢明な投資決定へ導きます。これにより、初心者も安心して不動産投資を開始し、成功への道を歩めます。

※しかし、近年は自称コンサルタントを名乗るブローカーが増え、中には悪質な業者とつながっているケースも見られます。

 特に以下のようなケースに注意し見極める必要があります。

1. 売主、建物管理、賃貸管理がきちんとしている会社なのか。
2. 不動産コンサルを名乗る個人ブローカーか。
3. 保険屋の営業マンと私的に仲が良いというだけで紹介されている会社等ではいか。
4. 認可を得ていない、オフショア投資会社などからの紹介、等々

リサーチオンラインを運営する「リサーチバンク株式会社」の不動産投資専門家チームは、上記のような悪質なコンサルタントや個人ブローカーからの被害を未然に防ぐために「客観的な比較と分析」を行います。私たちの知識と経験により、お客様が直面する可能性のあるリスクを明らかにし、安全かつ効果的な不動産投資戦略を提案します。また、不動産投資ローンの「借り入れ可能額」や「特別金利での借り換え」に関する相談もLINEから無料個別相談ができますので、お気軽にご連絡ください。不動産投資以外でもiDeCo、NISAを含む資産運用、年金対策や税金対策に関する個別相談も行っております。

「女性の相談しやすさ」に特化した資産運用相談サービス「アセット デザイン ラボ」もございますのでお気軽にお問い合わせください。